En el sector esperan que baje la vacancia y que lleguen nuevos inversores
Por: Redacción EDI
Tras el fuerte salto del dólar oficial de $400 a $820, la rentabilidad del negocio llegó a duplicarse en pocos días. “Los números para el segundo semestre del año que viene son alentadores. Hoy, las oficinas vuelven a ser un negocio atractivo para los inversores”, sostiene el especialista de CBRE, Nicolás Ferrero.
El mercado inmobiliario corporativo tiene la particularidad de que los alquileres se calculan con el dólar BNA, pero con un precio de venta en dólares reales. Esta brecha cambiaria generó una compresión del Cap Rate -retorno sobre la inversión- de los inmuebles de oficinas, llevando los promedios históricos de 9% a valores cercanos al 4%, en los últimos cuatro años.
“El ultimo salto devaluatorio logró achicar fuertemente la brecha cambiaria, debido a esto, todas las oficinas podrán recuperar su rentabilidad real, logrando así una revalorización de todos los activos inmobiliarios”, explicó Ferrero. En pocas palabras: el retorno de los alquileres corporativos pasó del 4% anual en dólares a tener un crecimiento notable en solo una semana.
Claro que este salto del dólar también se traduce en un aumento en los costos que deben afrontar hoy las empresas que alquilan oficinas. “Este mercado está regulado por una ley que permite la libre negociación entre las partes. Esto generará una renegociación de los valores para que el impacto no sea tan abrupto”, sostuvo Ferrero.
Los contratos de alquiler se establecen en dólar oficial pero se abonan en pesos. Es decir que una empresa que tiene una oficina de 500 metros cuadrados y paga USD14.000 de alquiler en promedio, hasta hace pocas horas equivalía a $5,2 millones al tipo de cambio oficial. Ese costo, ahora, alcanza los $11,2 millones.
Otro de los coletazos de las primeras medidas del gabinete económico de Milei, se traduce en una mayor competitividad a nivel mundial. “Todas las empresas que quieran montar sus operaciones en el país o estaban dudando en ampliar sus líneas de servicios, van a ser atraídos por costos realmente bajos. Es decir, se va a potenciar la demanda real de espacio de oficinas en manos de empresas internacionales”, agrega el ejecutivo.
La oportunidad de invertir en un bien raíz con un dólar al alza
Un 2024, prometedor
Según el último informe con datos hasta octubre, la vacancia de oficinas alcanzó un 18,3% con una baja solo del 2,1% comparado al registro anterior. “Vislumbramos una recuperación de cara al segundo semestre del año. Estos números de vacancia van a ir disminuyendo lo que hará subir los precios”, indica.
El precio promedio de los alquileres para oficinas clase A/A+ al cierre del tercer trimestre de 2023 fue de USD23,47 por metro por mes. “Los valores están amesetados, a pesar de la disparada del dólar, no van a bajar y se espera una cierta estabilidad para los próximos meses”, agregó.
De hecho, según explicó Ferrero, “las empresas lentamente están ocupando más metros cuadrados porque si bien no se volverá a la presencialidad 100% hay un sistema híbrido más inclinado hacia la presencialidad”.
En definitiva no hay dudas de que “el shock de Milei podría ser un rebote positivo en la actividad que hará subir los precios y que incrementará la demanda”, concluyó.
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