Según el último informe de GPS Property, el mercado de oficinas en el Gran Santiago presenta números optimistas de cara a los trimestres venideros.
Por: Renato Herrera Lagos
El mercado de oficinas Clase A/A+ de la RM al primer trimestre de 2023, presenta signos de recuperación y retrocesos en sus niveles de vacancia por segundo período consecutivo, pese a la inestabilidad de la economía nacional, que en enero registró un 0,4 % de crecimiento y una tasa de desempleo que superó el 8%. Bajo este contexto, el Banco Central proyecta que la economía nacional estará en recesión, lo que representa un desafío para los actores que participan en esta clase de activos.
Se estima que el desempeño de este mercado esté marcado por las estrategias desplegadas para ocupar los espacios disponibles, acompañado de las expectativas del rendimiento de los nuevos ingresos de oficinas que se pronostican para este año.
Dicho mercado, mantiene y acentúa la recuperación en sus niveles de consumo. Esto se traduce en una vacancia para el período del 11,30 %, representando una disminución del 5,20 % en comparación al cuarto trimestre del año pasado; en paralelo, la producción al primer trimestre asciende a 15.920 m, correspondiente al ingreso de la segunda recepción de un proyecto ubicado en el Corredor de El Bosque, superficie que se incorpora parcialmente colocada.
De igual forma, la absorción presenta 30.418 m en su indicador global, donde siete de los ocho corredores registran indicadores positivos, destacando los corredores de El Bosque y Santiago.
Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property, advierte que en los primeros tres meses de este año el valor ponderado de oficinas tradicionales para los corredores de la Región Metropolitana ascendió a 0,52 UF/m2. Mientras que los subarriendos presentan valores de al menos un 10% menos en relación a los valores promedio por corredor, por lo que esta modalidad representa “una alternativa atractiva para las empresas que necesiten instalaciones de primer nivel, con mobiliario y listas para que los colaboradores comiencen a trabajar”.
En referencia a los precios, estos presentan un leve incremento del 0,57 %, comparativamente con el período pasado, ponderando 0,52 UF/m. Esta alza se explica por los nuevos ingresos cuyos valores promedios se ubican por sobre la media del mercado.
“Hoy existen muchos arrendatarios que aún necesitan desprenderse de metros cuadrados. En ese sentido este submercado le entrega una serie de beneficios a quienes busquen espacios con contratos por períodos más cortos que pueden llegar en promedio a los 36 meses”, señala. Y agrega que “tanto la oferta como la demanda resultan favorecidos, ya que pueden deshacerse de espacios que hoy no requieren y que aún cuentan con contratos de arriendo vigentes”, comenta el ejecutivo.
Luego de que este mercado experimentara históricos aumentos de vacancia a causa de las restricciones sanitarias, quedando en dos dígitos hasta hoy, en la actualidad se observan signos de constante recuperación. Esto se explica por dos factores; la voluntad de la demanda en aprovechar oportunidades en el mercado; y a las estrategias comerciales desplegadas por los actores del mercado con condiciones de negociación más favorables por parte de los propietarios, la oportunidad de optar por “flight to quality” y a la pre-colocación de parte de los nuevos ingresos.
Con todo lo anterior, la absorción observada en los últimos 12 meses ha sido de 20.652 m, presentando una importante recuperación frente a los -69.547 m observados entre el 2do semestre 2021 y el 1er semestre de 2022.
Absorción
El primer trimestre de 2023 registra un consumo positivo de superficie de oficinas de 30.418 m, duplicando la absorción en comparación al período anterior y equivalentes a consumos trimestrales observados durante el año 2018. Si bien la superficie consumida se encuentra en rangos elevados, esto se debe al positivo resultado de las estrategias comerciales desplegadas por los actores de este mercado para ocupar los espacios vacantes, sumado a la oportunidad “flight to quality” y a que parte de la nueva superficie ingresada se encuentra pre-colocada.
Al analizar la situación por corredor, se observa que estos presentaron un comportamiento favorable en la mayoría, donde El Bosque destaca registrando por segundo trimestre consecutivo una absorción positiva, acumulando entre el cuarto trimestre de 2022 y el primer trimestre del presente año, 18.443 m. Al mismo tiempo, Apoquindo Oriente y Estoril Oriente revierten la absorción negativa del período anterior, registrando un consumo positivo conjunto de 6.079 m.
En cuanto al comportamiento de la absorción para los próximos trimestres de 2023 esta tendencia dependerá de las nuevas incorporaciones al stock en el mercado, las que se estiman que parte de ellas ingresen pre-colocadas y que impacten positivamente a la industria.
Precios
Los valores de arriendo del período registran un leve incremento del 0,57 %, al comparar con el cierre de 2022, ponderando 0,52 UF/m. Este aumento encuentra su explicación en los nuevos ingresos cuyos precios promedios se ubican por sobre la media del mercado. Al analizar los valores por corredor, El Golf y Nueva Las Condes, presentan los promedios más altos, donde ambos llegan a 0,58 UF/m; a estos les sigue El Bosque que promedia 0,56 UF/m por cuarto trimestre consecutivo.
Asimismo, el corredor de Santiago mantiene el precio promedio más bajo del mercado, al que se le suma Estoril Oriente, donde ambos promedian con 0,38 UF/m. Esta ubicación experimentó la mayor baja en sus valores, registrando un ajuste del -8,27 % en comparación el 4to trimestre de 2022.
“Creemos que es una tendencia que se mantendrá durante todo 2023, pero dependerá de la demanda y de cuantos contratos vigentes aún existan con necesidad de buscar a un subarrendatario, ya que las empresas en el corto plazo podrían requerir usar los espacios de oficinas que consideraron al realizar el contrato de arriendo”, menciona Rojas.
Tras la baja sostenida en el precio de arriendo registrada hasta el año 2021, se aprecia que en los últimos períodos el precio promedio se ha estabilizado, tendencia que se espera que se mantenga durante 2023. Además, se estima que los corredores ubicados en las comunas de Las Condes y Vitacura continúen con los valores promedios más altos.
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