Por: Cristián Armas Morel, emprendedor inmobiliario y Entrepreneur & Real Estate Developer.
La densificación no es solo una respuesta al crecimiento poblacional, sino una estrategia clave para mejorar el acceso a la vivienda, optimizar el uso del territorio y avanzar hacia ciudades más sostenibles, equitativas y eficientes. Por esto, siendo optimista, creo que en Chile podemos avanzar hacia una densificación urbana efectiva, aprovechando políticas públicas que han demostrado resultados en otros países y recuperando herramientas locales que fueron altamente exitosas.
Experiencias internacionales demuestran que es posible aumentar la densidad sin sacrificar calidad de vida. Entre los mecanismos más eficaces destacan la transferencia de derechos de desarrollo, las bonificaciones por densidad y la captura de plusvalías. En ciudades como Nueva York y Toronto, la transferencia de derechos permite mover capacidad constructiva desde zonas de conservación hacia áreas con infraestructura disponible, protegiendo el entorno y concentrando el crecimiento en sectores estratégicos.
En Alemania y Francia, las bonificaciones por densidad ofrecen incentivos fiscales y normativos a proyectos que superan ciertos estándares o incluyen vivienda asequible, promoviendo la mixtura social y funcional. En Colombia y Brasil, la captura de plusvalías permite al Estado recuperar parte del valor generado por inversión pública o cambios normativos, reinvirtiéndolo en obras urbanas que benefician a toda la comunidad.
Francia ha logrado mantener una alta densidad con buena calidad de vida gracias a incentivos fiscales, reformas de zonificación y una política activa de vivienda social en zonas centrales.
Alemania, con su enfoque de Baukultur, ha promovido ciudades densas, diversas y bien conectadas, sin caer en el hacinamiento ni en la segregación. México ha impulsado programas de redensificación en torno a corredores de transporte público, junto con incentivos a desarrolladores en zonas prioritarias y revisión de planes reguladores, aunque aún enfrenta desafíos institucionales y de gobernanza.
En Chile existen herramientas como la Ley N° 20.958 de Aportes al Espacio Público, que permite entregar beneficios normativos a cambio de inversiones en infraestructura. Pero más allá de los instrumentos vigentes, es necesario avanzar hacia una política nacional de densificación que combine visión territorial, incentivos económicos y regulación urbana moderna.
Además, sería perfectamente viable recuperar políticas que funcionaron bien en el pasado, como el descuento de intereses hipotecarios en el Global Complementario, la devolución de IVA en viviendas para renta de inversores particulares y el reembolso de contribuciones para unidades destinadas al arriendo.
En conclusión, los países que han consolidado ciudades densas y funcionales lo han hecho mediante incentivos que promueven el uso intensivo del suelo, redistribuyen beneficios y aseguran calidad urbana. Chile tiene las bases, pero necesita una reforma integral que conecte.
