La aprobación 6-3 en Comisión Mixta del mecanismo de compensación por la exención de contribuciones a adultos mayores pone en jaque una de las bases del financiamiento municipal: el Fondo Común Municipal. Y para el mundo de la construcción y el desarrollo inmobiliario, la señal se traduce en cómo está cambiando quién paga la ciudad y cómo se financia.

Y es que la norma aprobada establece que la Tesorería repartirá a cada municipio lo que deje de recaudar por la exención. Suena equitativo, pero hay dos condicionantes que lo vuelven complejo, por no decir regresivo.

Primero, la compensación no es automática. Los municipios deberán acreditar una reducción de al menos 30% en los tiempos de tramitación de permisos 2023-2025 y mantener al día la información legal exigida. Segundo, el cálculo lo hace el SII, pero el dinero sale del presupuesto general de la nación. Es decir, todos los contribuyentes del país financian la pérdida de recaudación de comunas con alto avalúo.

Para el sector inmobiliario esto es crítico. Los permisos de edificación, recepción de obras y subdivisiones ya son un cuello de botella. Ahora, un municipio que no logre cumplir la meta de eficiencia, aunque tenga más demanda, recibirá menos recursos. Se premia la gestión, sí, pero se castiga a comunas con alta carga administrativa y menor dotación.

¿El impacto territorial? $431 millones menos para una comuna de clase media, según el propio municipio de Maipú. El caso de la comuna más poblada de la Región Metropolitana ilustra la desproporción. En paralelo, comunas de altos ingresos dejarán de percibir $13.000 millones que serán repuestos íntegramente con recursos de todos.

Es decir: para la construcción habrá menos recursos municipales, lo que significa menos inversión en pavimentación, áreas verdes, equipamiento y mantención urbana. Justo en comunas donde se concentra la mayor parte del crecimiento de vivienda social, densificación y proyectos de integración. Se expande la ciudad, pero se achica el presupuesto para sostenerla.

Además, la exención universal sin tope de avalúo ni de ingresos desincentiva la progresividad tributaria. En términos inmobiliarios, una vivienda de alto avalúo queda exenta con el mismo criterio que una de clase media, por lo que el efecto se erosiona, así como la base que financia la ciudad que recibe a esa misma vivienda.

Para el sector construcción, esto no es una disputa política. Es una variable económica. Un municipio con menos caja demora obras, recorta mantención y frena proyectos de espacio público. Y eso, tarde o temprano, se paga en plusvalía, calidad de vida y en el costo final de la vivienda.

La compensación aprobada resuelve el síntoma, no la enfermedad. Protege la recaudación nominal de algunos, pero a costa de trasladar el costo a todos y de poner nuevas trabas administrativas a quienes más viviendas deben gestionar.

Si el objetivo es cuidar a los adultos mayores y también a las ciudades, la fórmula debe ser solidaria y con foco territorial. De lo contrario, estaremos construyendo más viviendas sobre un municipio con menos capacidad de sostenerlas.