Garantía 10 años Minvu: Las 3 vías de acuerdos para no matar la oferta social
Siguiendo con la discusión sobre el aumento de las garantías que enfrenta al Minvu y a actores del sector, retomamos desde el punto donde todos estamos de acuerdo: el consenso. Por lo que el debate no está en la cantidad de años sino, más bien, en el cómo llegamos. Para que la ampliación de garantía no mate la oferta ni perpetúe la mediocridad, la idea es que se establezca una mesa técnica que revise y llegue a acuerdos sobre la garantía diferenciada y logre proponer una cadena de responsabilidad clara.
Para esto, existen tres vías de acuerdo que son posibles y urgentes. Primero, la garantía diferenciada + cadena de responsabilidad clara: y es que no todo falla igual. Una filtración por mala instalación no es lo mismo que un cerámico trizado. El proyecto de ley debe distinguir “defectos estructurales y de habitabilidad” con 10 años, y “elementos e instalaciones” con plazos acordes al mercado de materiales.
Sin embargo, no hay que dejar de ponerle ojo a que la clave está en que si el Estado exige 10 años, debe obligar también a que fabricantes, importadores y aseguradoras, respondan por el mismo plazo. La garantía no puede ser solo del constructor. Se necesita una “Ley de Cadena” donde cada eslabón responda por su parte. Así el costo no se concentra en una pyme constructora y se reparte donde nace la falla.
El segundo ítem es la fiscalización real antes de castigar después. Poduje ya anunció más fiscalización y multas, y sin eso, la garantía de 10 años es solo un cheque en blanco para demandas. Consenso significa más inspectores técnicos de obra, revisión por muestreo de ductos y matrices antes del cierre de obra, y un registro público de empresas sancionadas. Si el Estado fiscaliza mejor, las empresas buenas ganan contratos y las malas quedan fuera. Eso baja el costo de todos, porque reparar post entrega es siempre más caro que hacerlo bien desde el inicio.
Por último, el fondo de garantía y seguro obligatorio tripartito es fundamental. La industria tiene razón en que el riesgo de 10 años encarece el financiamiento, así como el Estado tiene razón en que no puede seguir pagando. El punto medio es un seguro obligatorio de postventa, financiado por constructor + Estado + banco. Modelo similar al de países como España o Francia. El constructor paga prima, el Estado subsidia parte para vivienda social y el seguro responde rápido al propietario sin juicio de por medio. El Estado deja de desembolsar UF por reparaciones y la empresa no quiebra por un juicio a 9 años.
En definitiva, esta mesa debe tener 3 patas: Minvu, CChC/ADI y representantes de propietarios de vivienda social. El mandato es claro: en 90 días proponer cómo se fiscaliza, quién responde qué y cómo se financia el riesgo, porque si el Gobierno impone 10 años sin ajustar la cadena, muchas constructoras medianas dirán “no construyo más social” y el déficit habitacional empeora. Si la industria bloquea la reforma, seguiremos viendo en televisión los mismos condominios con vecinos sacando agua con baldes mientras el Minvu firma cheques.
