Por: Esteban Benavides, Research Analyst de CBRE Research
En el actual contexto global y regional convulsionado, Chile destaca por su estabilidad económica y política dentro de Latinoamérica, lo que lo convierte en un destino atractivo para los inversionistas. Sin embargo, al momento de invertir en oficinas, es necesario evaluar aspectos tales como ubicación, formato, sectores en crecimiento, riesgos, infraestructura y servicios, ciclo económico, entre otros.
Si bien durante la pandemia, las tasas de vacancia subieron hasta valores nunca antes registrados, el mercado demostró su resiliencia y logró contener el alza en niveles que, si bien estaban sobre lo saludable, comparativamente en Latam fueron más que controladas y actualmente se encuentran a la baja.
De acuerdo con nuestro último informe la tasa de vacancia de oficinas clase A se ubica en un 11%, siendo los submercados de Las Condes los que muestran los mayores signos de recuperación en un claro movimiento Flight to quality. En lo que va del año solo estos submercados acumulan un volumen de contratos nuevos por casi 96.000 m².
Otro signo de la recuperación lo revela el movimiento al alza en el tamaño promedio de los nuevos arriendos, que si bien siguen concentrados en los rangos bajos (inferior a 500 m²), en los últimos trimestres ha aumentado el volumen de oficinas de más de 1.000 m². Durante el 2023 ya se han observado al menos 20 operaciones de más de 1.000 m², la mayoría de ellas en el sector Oriente.
Los factores mencionados incentivan a la inversión de oficinas, la que requiere tener en cuenta la flexibilidad de los espacios. Por lo tanto, es importante que, al momento de invertir en oficinas, estos sean espacios flexibles, que las plantas permiten subdividir o ampliar el activo de forma que se adapte a las necesidades del o los usuarios que necesitan arrendar. Esto aumenta el valor y la rentabilidad de la inversión, así como la satisfacción de los clientes.
Los sectores de El Golf, Nueva Las Condes y Eje Apoquindo se han convertido en los más demandados para el arriendo de oficinas, debido a su ubicación y equipamiento. No obstante, existen otras zonas que están en pleno desarrollo y que se beneficiarán de la mejora de la infraestructura de transporte e inversión pública. Este es el caso de Vitacura y Las Condes Oriente, donde edificios Clase B podrían pasar a Clase A y que, en paralelo, atraerán a nuevos usuarios interesados en comenzar sus operaciones en esos sectores.
Para minimizar el riesgo es inteligente para los inversionistas diversificar sus inversiones en oficinas. Esto significa que, en lugar de invertir solo en un tipo de oficina, es recomendable tener varias propiedades de oficinas con distintos tamaños y ubicaciones, en edificios de distintas categorías (clase A y B). De esta manera, se puede acceder a un mercado más amplio y variado de posibles arrendatarios, cada uno con necesidades y preferencias diferentes.
Las oficinas son una de las clases de activos más estudiadas y con mayor información disponible en el sector inmobiliario, por lo que comprender su comportamiento histórico muestra que ha sabido adaptarse a diferentes escenarios de crisis, facilitando su proyección futura.
Esto sin duda entrega el soporte necesario para el estudio de nuevos proyectos en un mercado que es más conservador al momento de la evaluación y que ha demostrado cómo es posible mantener el control sobre la nueva oferta para evitar los shocks de sobreoferta que son dañinos para los mercados, aunque por lo pronto, podemos estimar que la escasa oferta futura de oficinas no está preparada para absorber un incremento de la demanda, lo que representa una oportunidad para los inversionistas en el mercado actual.
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