Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios Cohlers + Partners.
El loteo irregular es una subdivisión de hecho de terrenos emplazados normalmente en zonas rurales y sin las correspondientes autorización de subdivisión, que por cierto, no cumplen la normativa urbanística que regula dichos predios y, en los cuales, no es posible construir viviendas por no tener dichos suelos un destino habitacional.
No pueden ser destinados a inmuebles habitacionales dado que carecen de delimitaciones claras de calles, así como tampoco, de acceso a espacios públicos y a servicios básicos como alcantarillado, agua potable y luz, entre otros importantes ítems. Por lo demás, poseen una superficie inferior a los 5.000 m², que sería la superficie mínima exigida por la ley para la división de predios rústicos.
Existen, entonces, ciertas formas de reconocer estos eventuales loteos irregulares. Estas alertas o tips son los siguientes: (i) ventas de terrenos con superficies menores a 5.000 m2, especialmente, si no tienen rol de avalúo fiscal propio. (ii) los que provienen de ofertas “imperdibles” de terrenos a bajo costo, en forma de loteos, condominios, etc. sin el respaldo de una empresa inmobiliaria.
Asimismo, se debe considerar: (iii) ventas de acciones, derechos, cuotas y/o porcentajes sobre terrenos, en los que el vendedor asigna dicha cuota o porcentaje a una superficie especial de terreno del inmueble; (iv) si el vendedor señala que el terreno es parte de una comunidad o condominio, en los que para poder comprar se solicita o exige aceptar ciertas normas o reglamentos internos, manteniendo el uso propio de suelos rurales (agrícola, ganadero, forestal o industrial), y; (v) ventas de terrenos rurales en los que el vendedor no posee, no encuentra o se rehúsa a entregar los documentos legales del inmueble.
El riesgo no es menor, puesto que el inmueble adquirido no va a poder ser inscrito a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, o si se compró bajo la fórmula de un porcentaje de terreno asignado, o no, a una superficie específica del mismo, lo que se va a poder inscribir es solamente el derecho sobre una comunidad en dicho terreno, el cual no asigna una cuota específica sobre el terreno mismo.
De lo anterior se desprende que tampoco se permitirá construir sobre dicha porción específica, por lo que se recomienda siempre tener paciencia, hacer un buen estudio de títulos del inmueble y, en lo posible, visitar el terreno.
Por último, recordar que el artículo 55 de la LGUC sanciona con penas de cárcel, a todo aquel que realice actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio, tales como ventas, promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote, o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones y/o comunidades, en contravención a las normas urbanísticas.
