Un informe de la Universidad San Sebastián y Tinsa identificó dificultades de acceso a la vivienda en ambas comunas. En Puerto Varas, la mediana del indicador precio-ingreso llegó a 17,18, frente a 10,18 en Puerto Montt. Además, el estudio registró un aumento de los meses necesarios para agotar la oferta inmobiliaria disponible.
Por Tomás Rodríguez Botto
El acceso a una vivienda propia enfrenta importantes restricciones en el sur de Chile. En Puerto Montt y Puerto Varas, el costo de los inmuebles en relación con los ingresos familiares y el peso de los dividendos hipotecarios dan cuenta de las dificultades que enfrentan los hogares para concretar una compra.
Así lo señala el informe de mercado inmobiliario de la Patagonia elaborado por la Universidad San Sebastián (USS) y Tinsa, correspondiente a octubre de 2026. Según el estudio, el 100% de la oferta analizada en ambas comunas requiere destinar más del 25% del ingreso familiar al pago de un dividendo hipotecario, incluso considerando los rangos más bajos de tasas de interés simulados mediante la calculadora de educación financiera de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
Ese porcentaje corresponde al umbral de referencia que el informe identifica como la recomendación del sistema bancario para el pago mensual de un crédito hipotecario. Superarlo implica una mayor exigencia para el presupuesto de los hogares que buscan financiar la adquisición de una propiedad.
Uno de los indicadores utilizados en el estudio es el precio-ingreso, conocido como PIR, que relaciona el valor de una vivienda con los ingresos de los hogares. En Puerto Varas, la mediana de este indicador alcanzó 17,18, mientras que en Puerto Montt se situó en 10,18, de acuerdo con los resultados presentados para ambas comunas.
En Puerto Varas, las diferencias también se observan al comparar los tipos de vivienda. Para las casas, el informe registra una mediana del indicador de 20,94, mientras que para los departamentos llega a 16,66.
En Puerto Montt, los resultados de 2025 muestran una brecha entre las propiedades que consideran subsidio y aquellas que no lo incorporan en el cálculo. La mediana del indicador precio-ingreso fue de 12,45 para las viviendas sin subsidio y de 7,32 para las que lo consideran.
El informe también analiza el esfuerzo necesario para financiar una compra mediante un crédito hipotecario. En Puerto Montt, el indicador de esfuerzo de pago registró una mediana de 55%, mientras que en Puerto Varas alcanzó 94%. Estos resultados reflejan la proporción del ingreso que representa el dividendo en las simulaciones consideradas por el estudio.
Las dificultades de acceso conviven con un aumento del tiempo estimado para vender las unidades disponibles. Según el informe, durante el segundo trimestre de 2026 la oferta inmobiliaria de Puerto Montt equivalía a 42 meses de ventas, frente a los 19,4 meses registrados en igual período de 2025.
En Puerto Varas, el indicador llegó a 35,4 meses, por encima de los 25,9 meses del segundo trimestre del año anterior. Osorno presentó el plazo más alto entre las ciudades comparadas, con 47,1 meses, frente a 21,8 meses en el mismo período de 2025.
La medición expresa cuánto tardaría en agotarse el stock disponible si se mantuviera el ritmo de ventas utilizado para el cálculo. Por lo tanto, no corresponde a una proyección exacta de las ventas futuras, sino a una referencia sobre la relación entre la oferta existente y la velocidad de comercialización.
A nivel regional, el estudio contabilizó 8.908 viviendas nuevas en oferta durante el segundo trimestre de 2026, por encima de las 8.060 registradas en el primer trimestre del año.
En conjunto, los indicadores muestran dos dimensiones del mercado inmobiliario de la Patagonia: la dificultad que representa financiar una vivienda en relación con los ingresos familiares y el mayor tiempo que requiere comercializar parte de la oferta disponible en comunas como Puerto Montt y Puerto Varas.
