Por: Francisco Vial, Asset Management NAI Sarrà.
Que un edificio esté completamente arrendado puede ser una buena noticia. Dar por hecho que por eso está bien gestionado es otra cosa. Mientras los pagos llegan y los problemas operativos se resuelven, resulta fácil dejar de preguntar si las decisiones que se toman son las más convenientes para el propietario.
Ahí hay una complacencia que debiéramos discutir en el negocio inmobiliario. Dedicamos tiempo y recursos a evaluar una compra, pero no siempre exigimos el mismo rigor durante los años en que ese activo debe producir ingresos, como si el éxito de la inversión quedara resuelto al firmar la escritura y encontrar arrendatarios.
La cuenta de esa pasividad llega de distintas formas: contratos que se renuevan sin revisar sus condiciones, mantenciones que se postergan hasta convertirse en urgencias o vencimientos que se abordan cuando ya queda poco margen para negociar. Ninguna de estas decisiones necesita provocar una crisis para afectar el retorno. Basta con repetirlas.
También debemos revisar qué entendemos por una buena gestión. Celebrar una renta más alta sin considerar cuánto costó conseguirla puede llevar a conclusiones equivocadas: ¿Hubo meses de vacancia?; ¿El propietario financió habilitaciones?; ¿Se otorgaron concesiones que reducen el ingreso efectivo? El canon del nuevo contrato puede lucir mejor mientras el resultado económico empeora.
Por la misma razón, retener a un arrendatario solvente puede ser más conveniente que reemplazarlo, pero renovar por comodidad sin comparar alternativas, tampoco es una estrategia. Lo exigible es una recomendación fundada que permita al dueño entender qué gana, qué arriesga y cuánto cuesta cada opción.
Esa debiera ser la vara para evaluar a quienes gestionan patrimonio inmobiliario. Resolver problemas cotidianos es necesario; también lo es anticipar los del próximo año. Un reporte lleno de cifras sirve de poco si no ayuda a decidir qué contratos revisar, qué inversiones priorizar o qué riesgos corregir.
Y hay una prueba especialmente incómoda que consiste en recomendar una venta. Si las perspectivas del inmueble dejaron de responder a los objetivos del propietario, quien lo asesora debe poner esa alternativa sobre la mesa, aunque signifique perder su administración. De lo contrario, cabe preguntarse de quién se está cuidando el negocio.
El propietario tiene derecho a exigir más que ocupación y cobranza, así como tiene derecho a saber qué se está haciendo para proteger su inversión. Que el edificio funcione no debiera ser una excusa para dejar de hacer preguntas. A veces, la frase más cara del negocio inmobiliario es “siempre lo hemos hecho así”.
