Por: Carlos Balart, Fundador de Miaminmobiliario.com · Cross-border Commercial Real Estate Advisor.
Durante más de un año, entre 2024 y 2025, la Reserva Federal de Estados Unidos, la Fed, bajó su tasa de interés. En ese mismo período, la hipoteca a 30 años no bajó, más bien subió considerablemente y el 16 de septiembre la Fed volvió al alza.
Parece una contradicción pero no lo es. La Fed fija la tasa de corto plazo, la que se cobran los bancos entre sí de un día para otro. La hipoteca fija a 30 años sigue a otra cosa: el bono del Tesoro a 10 años, que se mueve por su cuenta. Ese bono subió y arrastró a la hipoteca que hoy cuesta 7,12%, según la encuesta semanal de la asociación de la banca hipotecaria de Estados Unidos.
Quien espera que la Fed baje para comprar está mirando el indicador equivocado, aunque hay una excepción y crece. En Estados Unidos existen créditos que fijan la tasa por los primeros 3, 5 o 7 años y después la ajustan periódicamente. Esos sí siguen de cerca a la tasa corta, la que mueve la Fed. Hoy salen más baratos: en la misma encuesta, el que fija los primeros cinco años cuesta 6,10%. Casi 1 de cada 10 solicitudes ya lo elige.
Es una apuesta. Si la Fed baja, el pago baja con ella. Si no, sube cuando termina el período fijo. Estos créditos tienen topes para cada ajuste, pero los topes limitan la subida; no la evitan.
En Chile la lógica es otra. La norma es la tasa fija en UF, a 20 o 30 años, con un pie cercano al 20%. El Banco Central de Chile tiene hoy su tasa por encima de la de la Fed, y aun así el crédito hipotecario se cobraba en promedio a 4,1% en marzo. Parece más barato que en Estados Unidos, pero esa tasa es en UF, y la UF sube con la inflación, que fue de 4,1% en los doce meses a agosto. Medido en pesos, el costo se acerca a la suma de las dos.
Para el chileno que compra en Miami, la comparación engaña todavía más. Sin residencia en Estados Unidos, no accede al crédito estándar: las normas de Fannie Mae, que respalda el crédito convencional, lo excluyen. Termina en créditos especiales, con pie alto, tasa mayor y a menudo variable. O paga al contado, como ocurrió en agosto con la mitad de los condominios vendidos en Miami-Dade, según MIAMI REALTORS.
La pregunta no es cuándo baja la Fed, es si la inversión se sostiene con la tasa de hoy y si el crédito es variable, entonces ¿qué pasa con el pago cuando termina el período fijo?. Esa cuenta se hace antes de firmar. La hipoteca y el bono a 10 años se publican cada semana y se consultan gratis en la base de datos de la Reserva Federal de St. Louis.
