Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
Cerca de 100 mil unidades construidas y sin vender. Una constante que ha afectado al mundo inmobiliario desde hace varios meses. Frente a eso, la ampliación del Fondo de Garantía Estatal (FOGAES) se presenta como la herramienta más concreta disponible hoy y merece revisarse con detención.
Lo esencial es entender qué es este instrumento y qué no. El FOGAES no entrega dinero para el pie ni es una transferencia directa a la familia compradora, es más bien un aval. El Estado le dice al banco que asumirá el riesgo de un porcentaje adicional de financiamiento si el cliente no paga y eso eleva el techo habitual de 80% a 90% del valor de la propiedad, reduciendo a la mitad el pie exigido. En una vivienda de 3.000 UF, el pie baja de 600 a 300 UF, porque ese 10% adicional queda respaldado por la garantía estatal.
Ese cambio impacta directamente en la velocidad de venta y la variable clave para absorber stock. Se proyecta una reducción de hasta 25% en los plazos promedio de comercialización a nivel nacional, pasando de cerca de 39 meses a un rango de 25 a 28 meses, una diferencia relevante para cualquier desarrollador con un inventario grande.
El beneficio opera sobre un segmento acotado: viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con cupos que pasaron de 50.000 a 80.000 y plazo extendido hasta el 31 de mayo de 2028. Lo importante es entender que no son concursables, sino que se solicitan directamente a través del banco y se consumen a medida que se otorgan los créditos, entre catorce instituciones participantes.
Territorialmente, el análisis es interesante porque el stock sin vender y la velocidad de venta no se distribuyen igual entre la Región Metropolitana y regiones. Existen zonas del país con absorción históricamente más lenta, donde se concentra buena parte del inventario que entra en este rango de precio.
Ahí el impacto proporcional del FOGAES ampliado debería notarse con más fuerza que en la Región Metropolitana, donde la demanda estructural ya es alta y el financiamiento no siempre era el principal freno. En regiones, en cambio, bajar el pie de 20% a 10% puede ser justo el empujón que le faltaba a un comprador calificado con ahorro más ajustado.
Sin embargo, a pesar de todo esto, el beneficio no resuelve por sí solo la calificación crediticia: el banco debe evaluar y aprobar igual que siempre, y financiar el 90% implica el mismo análisis de capacidad de pago. Tampoco hay que olvidar que el subsidio a la tasa opera de forma prácticamente automática dentro de la oferta de las instituciones elegibles, por lo que vale la pena revisar que -tanto ese descuento como el aval- queden efectivamente incorporados en la escritura.
La lectura de fondo es positiva. Si la velocidad de venta cae efectivamente al rango proyectado, y si el efecto se concentra con más fuerza en las regiones donde el stock lleva más tiempo estancado, hacia el primer trimestre del próximo año debería notarse una reconfiguración del inventario disponible. Con cupos limitados, lo más probable es que se agoten antes de 2028, así que la ventana para aprovechar un pie reducido y financiamiento ampliado tiene fecha de vencimiento. Para quienes califican, el momento es hoy.
