Por: Rodrigo Aravena, Director de AGS Visión Inmobiliaria.
El proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional dejó atrás la etapa de los anuncios. Luego de ser despachado por el Congreso, la exención transitoria del IVA a las viviendas nuevas está cada vez más cerca de transformarse en una realidad. Por eso, la pregunta ya no es solamente si la medida ayudará a reactivar el mercado inmobiliario, sino si el beneficio llegará efectivamente a las familias.
La urgencia es evidente. Al segundo trimestre de 2026, el país acumulaba cerca de 100 mil viviendas disponibles sin vender, mientras las ventas continuaban muy por debajo de los niveles previos a la pandemia. Es una paradoja difícil de sostener: existe un amplio stock disponible, pero miles de familias siguen postergando la compra de una vivienda porque los precios, el pie y las condiciones de financiamiento, continúan fuera de su alcance.
La exención del IVA por 12 meses busca romper ese círculo. De acuerdo con las estimaciones presentadas por el Ejecutivo, podría generar una disminución de entre 6% y 7% en el precio final de las viviendas que cumplan con los requisitos. Es una rebaja relevante, especialmente, porque también reduce el monto del pie y el crédito hipotecario necesario.
Sin embargo, ese efecto no será automático. La verdadera prueba estará en que la disminución tributaria se refleje de manera clara y verificable en el precio pagado por el comprador. Para que la medida genere confianza, las familias deben poder identificar el valor anterior de la propiedad, la rebaja asociada al beneficio y el precio final ofrecido. Si el incentivo se diluye entre ajustes comerciales o promociones poco transparentes, habrá perdido buena parte de su propósito.
El segundo desafío es el financiamiento. Una vivienda más barata mejora las posibilidades de acceder a un crédito, pero no resuelve por sí sola las dificultades de quienes enfrentan tasas todavía restrictivas, ingresos insuficientes o altas exigencias bancarias. Por eso, la exención puede tener un impacto mayor al combinarse con la ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria, que elevó su cobertura a 80 mil cupos e incorporó viviendas de hasta 6.000 UF.
La complementariedad entre ambas medidas puede ser decisiva: una reduce el precio de la propiedad y la otra mejora las condiciones del crédito. Esa combinación permite disminuir el pie, el monto financiado y el dividendo mensual, acercando viviendas disponibles a familias que hasta ahora quedaban fuera del mercado.
También es importante entender que la exención se concentra inicialmente en viviendas nuevas que ya cuentan con recepción definitiva. Por lo tanto, su primer efecto será movilizar el inventario acumulado, liberar recursos para las inmobiliarias y reducir el nivel de riesgo financiero del sector. Pero la venta de ese stock solo se traducirá en nuevos proyectos y empleos si va acompañada de mayor certeza regulatoria, permisos más ágiles y condiciones estables para invertir.
En otras palabras, la exención del IVA puede ser un impulso potente, pero no es un remedio definitivo. Su éxito deberá medirse en resultados concretos: cuánto disminuyeron realmente los precios, cuántas viviendas se vendieron, cuánto se redujo el stock, cuántos proyectos volvieron a ponerse en marcha y cuántos empleos logró recuperar la construcción.
Chile necesita que esta medida funcione, pero también que sea el comienzo de una agenda de largo plazo. Reactivar el mercado inmobiliario no consiste únicamente en vender las viviendas disponibles. Implica recuperar la capacidad de las familias para acceder a la propiedad, devolver confianza a la inversión y generar condiciones permanentes para que construir y comprar una vivienda vuelva a ser posible.
