Un nuevo índice identifica microzonas donde la oferta comienza a superar la demanda, anticipando mayores niveles de vacancia y presión a la baja en los precios.
Por Tomás Rodríguez Botto
El mercado de arriendos en Santiago ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años, impulsado principalmente por las dificultades de acceso a la vivienda propia y cambios en los patrones habitacionales. Sin embargo, bajo este escenario de expansión comienzan a evidenciarse señales más complejas: en ciertos sectores, la oferta está creciendo a un ritmo superior a la demanda.
Lejos de tratarse de un fenómeno generalizado, esta tendencia se concentra en zonas específicas, generando efectos directos sobre la rentabilidad de quiénes invierten en propiedades destinadas al arriendo.
En ese contexto, la ubicación se posiciona como un factor cada vez más determinante. Sandra Betancur, subgerente del área de Tattersall Arriendos, advierte que “Hoy el principal riesgo para un inversionista no es solo el precio de compra, sino la ubicación específica donde decide invertir. Hay sectores donde la competencia ya está presionando la rentabilidad.”
Frente a este escenario, Tattersall Arriendo desarrolló el Índice de Saturación de Arriendos (ISA), una herramienta que busca anticipar desequilibrios en el mercado antes de que estos se reflejen en variables tradicionales como la vacancia o la baja de precios.
El indicador combina distintos factores, entre ellos la concentración de publicaciones de arriendo, el análisis territorial y la proporción de hogares arrendatarios, lo que permite construir una lectura más precisa y adelantada del comportamiento del mercado.
“El valor del ISA es que permite adelantarse. No esperamos a ver departamentos vacíos o caídas de precios, sino que identificamos la presión de oferta antes de que esos efectos ocurran”, señala Álvaro Inostroza, Subgerente de Estudios de Tattersall.
El índice se mide en una escala de 0 a 100: los valores más altos reflejan mayores niveles de saturación —es decir, una oferta que supera la demanda—, mientras que los niveles más bajos indican un mercado más equilibrado. En términos prácticos, las zonas más saturadas enfrentan mayor competencia entre propiedades, un aumento del riesgo de vacancia y presión sostenida a la baja en los precios de arriendo.
Uno de los principales hallazgos del estudio es que la saturación no se manifiesta a nivel comunal, sino en áreas muy específicas dentro de cada comuna.
“Lo relevante es que no estamos hablando de comunas completas, sino de microzonas. Dos propiedades a pocas cuadras pueden tener comportamientos completamente distintos”, explica Sandra Betancur.
El análisis identifica focos de mayor presión en comunas como Estación Central y Santiago Centro —especialmente en ejes como Santa Isabel y Teatinos—, además de sectores de La Florida en torno a Vicuña Mackenna con Américo Vespucio. En un segundo nivel, comunas como Macul, Ñuñoa y La Cisterna presentan focos más acotados, lo que confirma el carácter localizado del fenómeno.
El principal valor del Índice de Saturación de Arriendos radica en su capacidad de anticipación. Al detectar zonas donde la oferta comienza a superar la demanda, entrega herramientas para que inversionistas, inmobiliarias y propietarios puedan ajustar sus decisiones en un mercado cada vez más complejo.
En este contexto, incluso pequeños desbalances pueden tener efectos significativos en la rentabilidad. Álvaro Inostroza concluye: “El mercado de arriendos sigue siendo atractivo, pero ya no es homogéneo. La información y el análisis son lo que marcan la diferencia entre una buena y una mala inversión.”
