El mayor efecto sería en los créditos contratados con tasa mixta o variable, mientras que sería nulo en los con tasa fija.
Por: Leonardo Núñez
Pese a las expectativas en diferentes sectores económicos por el nuevo recorte que aplicó el Banco Central a la Tasa de Política Monetario (TPM), que resolvió reducirla otros 50 puntos para situarla en 6%, el efecto en las tasas de interés de los créditos hipotecario será acotado y a largo plazo, según la visión de distintos economistas.
El propio Ministro de Hacienda, Mario Marcel, fue cauto con respecto a los hipotecarios. “Durante el resto del año vamos todavía a ver bajas adicionales y eso va a permitir que las tasas de interés de mercado para créditos comerciales a las empresas, para créditos de consumo y créditos hipotecarios, que es donde está el mayor camino por recorrer, eso también tiene que irse normalizando”, comentó el jefe de la billetera fiscal.
El mayor efecto, por ahora, sería en los créditos hipotecarios contratados con tasa mixta o variable, mientras que sería casi nulo en los con tasa fija.
Javier Zulueta, abogado del estudio GMOE y asesor en inversiones inmobiliarias, indicó a “El Diario Inmobiliario” que “normalmente la baja de las tasas hipotecarias se adelanta a la baja de la TPM del Banco Central de modo que la última de las bajas por 50 puntos del pasado 24 de mayo ya estaba incorporada al mercado del financiamiento hipotecario”.
“Sin perjuicio de lo anterior”, agrega, “y dada la tendencia del Banco Central a ir bajando progresivamente la TPM este año y los que siguen si la economía lo permite, las tasas para todo crédito se afectarán también a la baja, no escapando a ello la tasa para los créditos hipotecarios”.
En esa línea, sostiene que, si bien el promedio actual de la tasa hipotecaria es más alto que la de los últimos años antes de la pandemia, no es este tema hoy el más importante problema a la hora de acceder a un crédito hipotecario: “La mayor dificultad para acceder a un financiamiento de este tipo tiene relación con la mayor exigencia que los bancos e instituciones financieras exigen al cliente en cuanto a renta y anticipo ahorrado”.
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Sobre la decisión del BC, el economista José Sapag, director académico del Diplomado en Evaluación de Proyectos de Unegocios, indica que puede ayudar tanto a la oferta como la demanda en el marco de un negocio inmobiliario. Sin embargo, es enfático en señalar que aún queda un largo trayecto para ver los tipos de tasas que facilitaron en el pasado a miles de chilenos acceder a un crédito para la vivienda propia.
“50 puntos base menos todavía está lejos de generar un efecto que nos lleve a las tasas que tuvimos en algún momento de UF +2,5 y 3 por ciento; entonces todavía hay un ‘gap’ importante que no va a mover mucho la brújula. Ayuda, pero estamos lejos de los niveles prepandemia y pre-estallido. Ahora, (que bajen las tasas de los hipotecarios) va a depender un poco de cómo se vaya comportando la inflación”.
Sapag sostiene que la crisis que vive el sector y la falta de financiamiento es multifactorial. “El tema inmobiliario va mucho más allá de la tasa. Respecto de la banca, hoy día las restricciones al crédito son mucho mayores; piden liquidaciones de sueldos más altas, o un pie más alto. La banca también está con bastantes más rigideces. Y, por el lado de la oferta, de los desarrolladores inmobiliarios, también los tiene complicado la rigidez del acceso al financiamiento. Hoy, para levantar un terreno solicitan que tengas financiado el 100% del terreno, antes era más fácil poder “apalancar”; por ejemplo, el banco financiaba el 70% del suelo. Hoy eso no ocurre”, explica.
El economista y director de Open BBK, Álvaro Acosta, por su parte, explica que un alza o rebaja en la TPM no hace sino manejar de forma directa el costo de los financiamientos en corto plazo. Las tasas de créditos hipotecarios, que es un instrumento de deuda de largo plazo, dependen de múltiples factores, locales e internacionales.
“Si Chile está con riesgo alto, como la situación que hemos visto desde hace 2 años con una inflación desmedidamente alta y una economía estancada, la emisión de deuda no es bien cotizada por lo que colocar bonos tendría bajo interés de compra y de venderse esos bonos se compran a tasas muy altas, lo que resulta en capital circulante caro que se traspasa a el costo de los financiamientos de largo plazo que se financien en el país”, explica.
Por lo tanto, deberíamos ver una rebaja de nuestras tasas hipotecarias cuando Chile sea capaz de colocar su deuda a tasas más bajas, evidenciando un riesgo país más bajo consecuente con una economía más estable y robusta.
“Pero además de lo anterior, necesitamos también para llegar a esto que países como Estados Unidos puedan controlar su inflación y resulte en una emisión de deuda a tasas más bajas. Esto hará que los inversionistas tomen más riegos con países como Chile privilegiando márgenes de rentabilidad más altos. Toda esta situación no se ve de forma muy sostenida antes del año 2026”, concluye Acosta.
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¿Todo está perdido y mejor olvidarse, por ahora, de acceder a un crédito? No necesariamente, en palabras del experto Javier Zulueta: “El efecto en las tasas hipotecarias será menor al esperado, pero de todas formas será un aliciente para quienes intentan conseguir este financiamiento a largo plazo. Las inmobiliarias están dando variadas facilidades y algo han bajado también sus precios. Una buena opción que algunas instituciones están dando es optar a una tasa mixta, es decir, tomar un crédito que tenga una tasa fija por unos años y una variable más adelante”.
