En entrevista con Ignacio Aravena, ingeniero experto en planificación Urbana e investigador de Fundación Piensa, revisamos la situación respecto al porcentaje extra en constructividad y densidad que existe en la comuna de Valparaíso y el consiguiente aumento de la demanda habitacional.
Por: Renato Herrera Lagos
Varias fueron las medidas pensadas por Fundación Piensa en el marco del programa Construyendo Valparaíso, para enfrentar el déficit habitacional de la zona que van desde entregar un porcentaje extra en densidad y constructibilidad, a cambios de las viviendas sociales y a sectores con buen equipamiento y accesibilidad, entre muchas algunas.
El estudio señala que uno de los aspectos centrales a la hora de mejorar la manera cómo se hacen cambios en la normativa, se relaciona con mayores incentivos en zonas con mercados atractivos como es el caso de Quilpué, donde no existen barreras de precios para la construcción de viviendas sociales.
El informe a cargo de Fundación Piensa y de Ignacio Aravena, Máster en Planificación Urbana, Doctor en Estudios Regionales y Planificación Urbana en la London School of Economics, indica que son posibles cambios “ya que las actuales políticas no permiten llegar a los lugares donde el déficit es mayor. En algunos sectores los subsidios son inferiores a los valores transados, por ello, urge que el problema se piense”.
¿Existen datos actualizados de la magnitud del déficit habitacional en Valparaíso?
Creo que el problema es bastante grande y los datos generales están. Sin embargo, la falta de detalle no ayuda mucho, más aún si es que están desactualizados y con bajo nivel de desagregación. Para ilustrarte, el último censo nos daba pistas de dónde y cómo se concentraba el déficit habitacional, pero desde entonces sólo contamos con estimaciones. Esto es importante de destacar si consideramos que el país en el que vivimos difiere del Chile de 2017, previo a la pandemia y el estallido social. Además, los campamentos son dinámicos; si bien los más grandes están establecidos y llevan años emplazados en el mismo lugar, la creación de otros es algo que cada vez emerge con más fuerza y sin claridad de ello es difícil afrontar el problema.
¿Consideras que la mayor restricción para la construcción de viviendas sociales, tiene que ver con entender y potenciar el uso de suelo en la comuna?
Más que la mayor restricción, ésta es una de las tantas dimensiones involucradas para avanzar en soluciones habitacionales, cuyo problema es multivariado y donde el peso de cada variable varía según ciudad, e incluso, según barrio. En nuestro estudio mostramos que tanto el mercado inmobiliario como las regulaciones en torno al uso del suelo son incidentes.
Por un lado, tenemos zonas como Quilpué, donde la densidad del Plan Regulador Comunal es una barrera importante para la construcción de viviendas sociales, lo que termina empujando los requerimientos habitacionales hacia Villa Alemana. Por otro lado, hay comunas como Viña del Mar, donde la regulación es lo suficientemente laxa para el desarrollo de estos proyectos; sin embargo, una gran parte de la ciudad transa inmuebles a precios muy superiores de los 2.200 UF que permiten los subsidios actuales. Aquí podríamos hablar de una falta de mercado, pero la inacción de la regulación tampoco hace nada para tratar de estimularlo, cosa que sí se podría lograr con políticas de suelo.
Ambos casos convergen al rol de la planificación urbana integrada, la cual no sólo configura usos de suelo, sino que también genera los incentivos y planes para apalancar metas sociales como la construcción de viviendas acogidas a subsidios habitacionales.
El estudio plantea que sería inconducente aumentar el subsidio: ¿Qué falta en ese tipo de instancias para resolver el problema y aunar criterios?
Es inconducente, porque sus efectos son espurios en el tiempo ya que mejoran artificialmente las condiciones de la demanda. Piensa en lo siguiente: si tienes mayor poder de adquisición porque el subsidio es mayor, también es probable que tu disposición a pago aumente en una proporción similar; por lo tanto, la demanda incrementa a un ritmo superior al de la oferta de viviendas, haciendo que los precios suban y el efecto del subsidio sea absorbido. Un claro ejemplo de esta dinámica lo vimos en el proceso de renovación urbana en Santiago.
Dicho lo anterior, creo que es importante destacar que las balas de plata no existen y que un programa único que no reconozca la heterogeneidad territorial de Chile no podrá solucionar muchos problemas que vivimos hoy en día. Si ves el Gran Valparaíso, las barreras para la construcción de viviendas sociales tienen diversas fuentes: precios altos en algunas zonas, regulación astringente en otras, etc. En conclusión, más que aunar criterios, lo importante es reconocer que existen diversas soluciones acordes al territorio.
¿La principal razón del bajo crecimiento de Valparaíso versus otras comunas se debe a la baja calidad de vida?
La baja calidad de vida, junto con el declive de la ciudad son algunos factores. Sin embargo, estos no explican en su totalidad el problema. En Valparaíso existen requerimientos habitacionales y gente deseando vivir ahí, pero las políticas actuales no dan solución y la regulación tampoco ayuda mucho.
Además, hay diversas restricciones desde la oferta que dificultan la producción de viviendas en la zona; por ejemplo, la construcción en pendiente es más costosa y en el centro de la ciudad la regulación patrimonial genera menores posibilidad
Junto con otro tipo de intervenciones urbanas, pues también es cierto que es más costoso construir en pendiente y con malos accesos que en otros lados; similarmente, en el centro de la ciudad, la regulación patrimonial también genera mayores costos y menores posibilidades de intervención.
Respecto al estudio de Fundación Piensa: ¿A qué se refiere el otorgamiento de densidad y constructibilidad?
En otros países esto se conoce como inclusionary housing, lo que se asocia a la entrega de un bono en los parámetros constructivos cuando haya interés por contar con viviendas sociales en la zona.
Pensemos en el centro de Viña del Mar, el cual tiene buena conectividad y oferta de colegios públicos. Sin embargo, una vivienda cuesta más de los precios que los subsidios permiten. Lo que nosotros proponemos es que, si puedes construir 10 pisos, entonces permite 12 y que los dos de diferencia sean destinados a viviendas sociales. La cantidad del “premio” se debe calcular de tal forma que no afecte el valor del suelo.
Estas políticas se han implementado con buenos resultados en ciudades aún más restrictivas que Viña del Mar y Santiago. Por eso uno puede ver viviendas sociales en Manhattan, por poner un ejemplo.
¿Qué rol juegan los planos reguladores en la comuna, sabiendo del patrimonio arquitectónico de su construcción social (en cerros)?
Juegan un rol muy importante pues éstos son los verdaderos instrumentos de planificación que pueden articular el desarrollo urbano. Los Planes Reguladores permiten pensar la ciudad de las próximas décadas. Por lo mismo, algunos problemas actuales podrían abordarse, aunque sea parcialmente, a través de estos.
En el estudio se señala el caso de la comuna de Quilpué, donde la modificación del plan regulador podría fomentar la construcción de viviendas sociales en zonas donde el valor de suelo es accesible. En otro caso, Viña del Mar también podría utilizar su PRC para estimular, a través de incentivos normativos, la definición de áreas de interés para viviendas sociales, lo cual podría permitir que se desarrollen en un volumen superior al actual – el cual es bajo en comparación a comunas como Villa Alemana.
La baja calidad de vida, junto con el declive de la ciudad son algunos factores. Sin embargo, estos no explican en su totalidad el problema. En Valparaíso existen requerimientos habitacionales y gente deseando vivir ahí, pero las políticas actuales no dan solución y la regulación tampoco ayuda mucho.
En el estudio se señala al caso de la comuna de Quilpué que no es posible regular proyectos de vivienda social. ¿Cómo se debe hacer la lectura para otras comunas de la región de Valparaíso?
No es que no se pueda regular, sino que la regulación, hoy en día, genera barreras para desarrollar viviendas sociales producto que la normativa, específicamente la densidad, es baja como para permitir que estos proyectos sean factibles. Esto es un caso particular en la zona pero no tanto en otras latitudes. En Santiago el MINVU ya destacó que algunos programas son difíciles de aplicar pues la normativa es restrictiva y/o está desactualizada. En ambos casos hablamos de comunas en las dos ciudades que concentran el déficit habitacional, por lo que su impacto sí es relevante.
¿Cuál es el caso de éxito en el tema de déficit habitacional en la región?
Casos exitosos existen, pero al igual que las políticas habitacionales, no responden al Chile actual y los desafíos que éste tiene. Antes la vivienda social era más grande y mejor localizada, pero la disponibilidad de suelo era mucho mayor, lo que implicaba un menor costo de oportunidad para el desarrollo de estas soluciones. Sin embargo, hoy en día la situación es otra debido a las presiones migratorias hacia los centros urbanos y porque el suelo es cada vez más escaso; por lo tanto, las restricciones son mayores y todo converge a que los precios sean cada vez más restrictivos, lo que repercute en un aumento del déficit.
Todo lo anterior nos da pistas de que probablemente estamos ante la necesidad de una nueva generación de políticas habitacionales. Por ejemplo, después de la pandemia muchas familias utilizaron los retiros de fondos previsionales para construir un segundo piso en la vivienda de sus padres o abuelos. Bajo los términos actuales, esas familias cuentan como allegadas; sin embargo, lo cierto es que muchas de ellas no tienen intención de trasladarse, ya sea porque valoran la localización de la vivienda o porque no quieren perder sus redes de apoyo. Quizás sería mejor reconocer esa situación de hecho y permitir la microrradicación.
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