Si es sujeto de crédito o tiene el capital necesario, son muchas las posibilidades. Por ejemplo, locales comerciales, departamentos o bodegas, opina Juan Pablo Amenábar, gerente general bet4home.
Por Leonardo Nuñez
Comprar una vivienda en la actualidad se ha complejizado por diversos factores. De todas formas, sigue siendo un anhelo para millones de chilenos. Ante ello, en El Diario Inmobiliario hemos iniciado una serie de notas (que se entregarán por capítulos) acerca de las opciones de inversiones inmobiliarias más convenientes por tramo etario.
En esta segunda entrega nos concentraremos en los adultos mayores. Para este segmento puede ser una gran opción invertir en activos inmobiliarios, ya que le permite, entre otras ventajas, complementar la jubilación y así obtener más libertad financiera. Y no hay que olvidar que, en 2018, por primera vez en la historia, las personas de 65 años o más a nivel mundial superaron en número a los niños menores de cinco años.
“Aunque el mercado inmobiliario está mayormente dirigido y pensado para la población joven o adulta joven, también puede ser una buena alternativa de inversión para aquellos que ya han jubilado o están pronto a hacerlo. Lo anterior toma cada vez mayor fuerza si consideramos que hoy existen más altas expectativas de vida”, indica Javier Zulueta, abogado de GMOE y asesor en materias inmobiliarias y construcción.
Agrega que “un caso interesante es el de aquellos adultos mayores que viven en una vivienda, la cual, por la emigración de los hijos, es subutilizada ya que estaba pensada para varias personas. Su venta puede generar flujos para realizar una buena inversión inmobiliaria en esa etapa de la vida”.
Respecto de los requisitos, los bancos y mutuarias generalmente imponen medidas adicionales para los jubilados. “Lo usual es que los bancos otorguen créditos para la vivienda hasta los 75 años y den un plazo acotado para el pago total de la deuda (80 años), mientras que hay otros que estipulan que a los 75 años la deuda debe estar saldada. Se deberá considerar contar con un pie que cubra gran parte del valor de la vivienda puesto que solo así podrá proyectar un menor plazo para el pago del saldo de precio”, indica Johanna Zamorano (Gerente de Captación de AGS Visión Inmobiliaria).
“Es fundamental, agrega Juan Pablo Echegaray, gerente comercial Exxacon Inmobiliaria, “demostrar ingresos estables y suficientes para cubrir las cuotas del crédito, lo cual puede incluir pensiones, rentas de arriendo, inversiones y otras fuentes de ingresos regulares. Los bancos también evalúan la capacidad de pago del solicitante para asegurarse de que las cuotas mensuales del crédito no superen un porcentaje determinado de sus ingresos mensuales, generalmente entre el 25% y el 30%. Un buen historial crediticio es crucial, ya que les revisan el comportamiento de pago en créditos anteriores, tarjetas de crédito y otras obligaciones financieras”.
Por supuesto que, a mayor edad, los bancos ofrecerán un menor plazo de pago para un crédito hipotecario y exigirán requisitos en materia de salud que habitualmente no se solicitan a deudores más jóvenes. “Los bancos suelen exigir un seguro de desgravamen, que cubre el saldo de la deuda en caso de fallecimiento del titular del crédito, y la prima de este seguro puede aumentar con la edad del solicitante”, sostiene Echegaray.
Otra situación que se está dando, ante una mayor dificultad de acceder a financiamiento, es que muchos adultos mayores aceptan ser avales para las inversiones de los hijos o nietos. También ocurre en el caso contrario, agrega el ejecutivo: “Los bancos permiten que los solicitantes de mayor edad incluyan avales, como a sus hijos, para fortalecer su solicitud de crédito hipotecario. Esto se hace con el objetivo de mitigar el riesgo percibido por el banco y aumentar las posibilidades de aprobación del crédito, lo que puede ser especialmente útil si los ingresos del solicitante principal no son suficientes o si hay preocupaciones respecto a su capacidad de pago debido a la edad”.
Reinaldo Gleisner (vicepresidente de Colliers): “En la actualidad, dado lo ilíquido del mercado inmobiliario, existen muy buenas oportunidades de inversión en inmuebles con contrato de arriendo o con buen potencial de renta, pudiendo lograr rentas en torno al 7% anual, más la plusvalía que se puede obtener, dado que los precios están deprimidos. Dado la recuperación gradual del mercado inmobiliario, las grandes oportunidades se están haciendo más escasas. Se debe estar atento para no dejar escapar buenas opciones de inversión. En cuanto a las oportunidades para invertir, se dan en locales comerciales, en bodegas, en oficinas, en casas y departamentos. Naturalmente cada mercado tiene características propias que deben conocerse y ajustarse a ellos. Naturalmente depende mucho de la disponibilidad financiera de la inversión, el plazo de la inversión y obviamente de los requerimientos de cada potencial inversionista”.
Juan Pablo Amenábar (gerente general bet4home): “Sin duda una propiedad para la renta es una buena alternativa de inversión para personas mayores, debido principalmente a que pueden complementar sus rentas con estos ingresos adicionales. El problema está en que lleguen a avanzada su edad sin haber gestionado la compra previamente ya que a las personas mayores en general se les complica más la obtención de financiamiento. Si es sujeto de crédito o tiene el capital necesario para la compra de propiedades, puede invertir en cualquier clase de activos que le generen rentas. Por ejemplo locales comerciales, departamentos, bodegas, entre otros”.
Javier Zulueta (GMO): “Los proyectos de renta residencial son una buena alternativa para quien, con la venta de una propiedad de buen valor, puede adquirir 2 o más viviendas de menor precio y arrendarlas para obtener un ingreso que constituya una suerte de pensión o complemente una ya existente”.
Juan Pablo Echegaray (gerente comercial Exxacon Inmobiliaria): “Invertir en departamentos para arriendo es conveniente por varias razones. Primero, este tipo de inversión puede generar ingresos pasivos estables y predecibles, lo cual es crucial para quienes buscan seguridad financiera y complementar su jubilación. Además, los departamentos generalmente requieren menos mantenimiento y gestión que otras propiedades, lo que facilita la administración. La creciente demanda de arriendos en áreas urbanas también asegura una alta ocupación y estabilidad en los ingresos. Junto con ser una inversión pasiva, el inversionista puede encomendar a empresas de administración de propiedades la colocación del activo, su administración y post venta, lo que reduce significativamente el esfuerzo y tiempo necesarios para gestionar la inversión. Por último, un aspecto atractivo de invertir es en propiedades acogidas al Decreto con Fuerza de Ley 2 (DFL2), que ofrecen beneficios fiscales significativos. Están exentas del impuesto a la renta sobre las rentas obtenidas por el arrendamiento, y también están exentas del impuesto a la herencia, lo que puede ser un beneficio importante para quienes desean planificar su patrimonio y asegurar una transición más eficiente y menos costosa a sus herederos”.
Johanna Zamorano (Gerente de Captación de AGS Visión Inmobiliaria): “Hay variedad de opciones dependiendo las posibilidades económicas del inversionista y su perfil de riesgo. Se debe considerar si cuenta con dinero al contado para la compra y en este caso es factible optar a activos más económicos mediante remates o si deberá pedir crédito. En este sentido las propiedades residenciales otorgan una gran variedad de valores y oferta en el mercado y se puede elegir el que se ajuste a las posibilidades del inversionista. También considera que las propiedades comerciales presentan un mejor rendimiento porque su alquiler puede ser más alto y se pueden revalorizar mejor que las propiedades residenciales por lo que pueden resultar más atractivas, pero lo importante es que se asesore con un especialista antes de tomar cualquier decisión”.
