Aunque marcó un récord de expansión, informe del primer semestre revela que la vacancia está alcanzando su nivel más alto en años.
Por Leonardo Núñez
El mercado de bodegas industriales Clase I en la Región Metropolitana vivió un semestre de alta actividad durante la primera mitad de 2025, impulsado por el ingreso récord de 190.426 metros cuadrados (m²) de nueva superficie, lo que representa un aumento de 374,8% respecto al segundo semestre de 2024.
Sin embargo, este crecimiento, explicado por la materialización de etapas avanzadas de proyectos en desarrollo, no fue acompañado por una demanda proporcional, generando una absorción neta de 98.852 m² y un aumento en la vacancia general hasta el 6,6%, un nivel que no se veía desde antes de la pandemia.
Así lo indica el último informe de GPS sobre centro de bodegajes —que distingue entre bodegas Clase I-A y Clase I-B—, el cual revela que el grueso de los nuevos ingresos se concentró en Clase I-A, categoría que agrupa a los recintos de mayor estándar técnico, mejor ubicación y demanda institucional consolidada. Estas bodegas mantuvieron una vacancia acotada, precios altos y estabilidad en la absorción.
En contraste, Clase I-B, que representa desarrollos de menor estándar y localización periférica, experimenta una mayor presión por vacancia y menor dinamismo, lo cual evidencia un desajuste entre el precio de arriendo y el valor percibido por los usuarios.
Este nuevo escenario plantea desafíos importantes en términos de absorción, especialmente considerando que el mercado venía operando con una disponibilidad muy limitada de espacios Clase A en años anteriores. El aumento sostenido de la demanda por logística moderna, junto al crecimiento del comercio electrónico, sigue siendo un motor relevante del sector.
Mirando hacia el mediano plazo, el mercado enfrenta el desafío de absorber un pipeline (secuencia de etapas por las que pasa una propiedad hasta su transacción) considerable de nuevos desarrollos hasta 2027, concentrados en los corredores Sur, Norte y Poniente del Gran Santiago. Las proyecciones apuntan a una posible estabilización de la vacancia si la demanda se mantiene o mejora por factores macroeconómicos positivos.
“Nos encontramos en un punto de inflexión. Venimos de años de escasez de bodegas de alto estándar, lo que impulsó precios y redujo los tiempos de toma de decisión. Hoy el desafío es absorber eficientemente un pipeline de proyectos relevantes, manteniendo el equilibrio entre oferta, calidad y ubicación”, señalaron desde GPS Property.
Durante el primer semestre, los precios de arriendo mostraron estabilidad, con variaciones según el segmento. Para las unidades Clase I-A, el precio promedio llega a 0,163 UF/m² (el más alto del mercado); para las de Clase I-B, el alquiler promedio se situó en 0,147 UF/m², aunque con mayor vacancia.
