Datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y del ESE Business School, evidencian un fuerte aumento en los ingresos mínimos requeridos para comprar una vivienda, impulsado por la inflación, el alza de la UF y el encarecimiento del financiamiento.
Por: Tomás Rodríguez Botto
El mercado inmobiliario enfrenta un escenario más restrictivo para quienes buscan financiar la compra de una vivienda, marcado por el aumento sostenido de la inflación, la UF y las tasas hipotecarias. Un análisis presentado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y el ESE Business School, muestra cómo estos factores han elevado significativamente las condiciones de acceso al crédito.
Uno de los cambios más notorios es el incremento en los ingresos que exigen los bancos para aprobar un hipotecario. Según la CChC, la renta mínima necesaria para comprar una vivienda prácticamente se duplicó entre 2019 y 2025. Para un inmueble de 2.500 UF, el ingreso requerido pasó de $885 mil a $1,61 millones; mientras que una propiedad de 4.000 UF exige hoy acreditar cerca de $2,6 millones. Estas cifras consideran un pie del 20% y un crédito a 30 años.
En este contexto, Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC, explicó que “estas son alzas en términos nominales; por lo tanto, hay una parte relevante que tiene que ver con la propia inflación que tuvimos muy fuerte en el país en ese tiempo. Esa inflación estuvo empujada por los excesos de liquidez, en parte por los retiros de fondos de pensiones, pero también, por las ayudas estatales… y las condiciones internacionales. Pasar de 2% a 4% en la tasa de crédito hipotecario no es baladí”.
El deterioro de las condiciones financieras también ha modificado la composición de la demanda. Hoy el 44% de las ventas corresponde a inversionistas.
Las tasas hipotecarias también han presionado el acceso. Mientras en 2019 se ubicaban entre 2,5% y 3%, hoy superan el 4,2%, lo que, sumado al alza en los precios de las viviendas, ha elevado más de 80% el ingreso mínimo necesario para acceder a un crédito en seis años.
En este escenario, el segmento de inversionistas parece mantenerse activo. Isabel Palma, presidenta de Comunidad Mujeres Inmobiliarias, advirtió que “el inversionista está muy indexado con la tasa. Entonces, en la medida que la tasa de interés no baje y la presión por arriendo no sea lo suficientemente fuerte para que vuelva a subir el cap rate al 6%, será muy difícil que el mercado aumente”.
Aun así, desde la industria prevén continuidad en este tipo de comprador. César Barros Soffia, gerente general de Empresas Socovesa, afirmó que el “inversionista retail llegó para quedarse, y sostengo que es un actor importante”.
