La iniciativa busca destrabar el mercado, pero expertos advierten riesgos legales y financieros.
Por Leonardo Núñez
El Gobierno de Donald Trump estudia nuevas medidas para facilitar el acceso a la vivienda en Estados Unidos y reactivar el mercado inmobiliario: Se trataría de créditos hipotecarios portátiles y a 50 años.
Según informó CNN, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), dirigida por Bill Pulte, está “evaluando activamente” permitir que los propietarios conserven su tasa hipotecaria al mudarse, con el fin de destrabar la oferta congelada por las actuales tasas altas.
De acuerdo con datos recopilados por Redfin y citados por CNN, poco más de la mitad de los propietarios con hipoteca en Estados Unidos mantienen tasas inferiores al 4 %, mientras que los créditos nuevos se ubican entre 6 % y 7 %. Esta diferencia ha generado el denominado “efecto lock-in”: millones de familias que no se mudan para no perder sus tasas históricamente bajas.
La FHFA también analiza introducir hipotecas a 50 años, una idea que el propio Trump calificó como “no un gran factor, quizá ayude un poco”, según Reuters. Como explicó ese medio, el beneficio mensual sería limitado, pero implicaría pagar intereses durante dos décadas adicionales respecto del tradicional crédito a 30 años.
Las hipotecas portátiles, muy comunes en algunos mercados europeos, permitirían trasladar el saldo pendiente y la tasa de interés actual a una nueva propiedad. Sin embargo, expertos citados por Politico advierten que el impacto sobre la oferta sería acotado y que el mecanismo podría requerir cambios legislativos para resolver problemas contractuales y regulatorios.
Además, especialistas como la profesora Susan Wachter, de la Escuela Wharton, advirtieron a CNN que estas hipotecas podrían alterar el funcionamiento del mercado de valores respaldados por hipotecas. Si menos créditos se pagan anticipadamente, los inversionistas podrían exigir tasas más altas para compensar el mayor riesgo, encareciendo el sistema para todos los compradores.
Otro punto crítico es la logística. “Todas las hipotecas tienen una dirección y una descripción legal de la propiedad. ¿Cómo se sortea eso cuando se lleva el préstamo a otra vivienda?”, cuestionó Justin Demola, presidente de Lenders One, en declaraciones recogidas por CNN. Según él, la portabilidad implicaría reescribir contratos que hoy están vinculados a una propiedad específica.
La administración también estudia ampliar el uso de préstamos transferibles —que permiten que un comprador asuma la hipoteca del vendedor— una herramienta que ya existe en créditos FHA. Pero, como explicó Demola a CNN, estos mecanismos suelen exigir altos pagos en efectivo o segundas hipotecas, lo que limita su atractivo para compradores primerizos.
Por ahora, la FHFA solo ha señalado que analiza “una amplia variedad de opciones” para reducir los costos de la vivienda. Mientras tanto, analistas citados por Politico y Realtor.com coinciden en que, aunque las propuestas podrían mejorar la movilidad, no resuelven el problema de fondo: la insuficiente construcción de viviendas nuevas en Estados Unidos durante más de una década.
