Por: Eduardo Ricci Burgos, abogado de Negocios Cohlers+Partners
En un reciente reportaje del Diario Financiero, se señala que la Región Metropolitana enfrenta un histórico récord en el sector inmobiliario. Lamentablemente se trata de un anti récord.
Consiste en el número de vencimientos de permisos de edificación más grande de la historia para un año y que se producirá en el tercer trimestre (julio – septiembre), de este año 2024, totalizando 319 proyectos inmobiliarios (221 de edificios y 98 de casas), lo que en números significa que para esa fecha casi 44.000 departamentos y 9.500 casas, perderán este permiso.
En definitiva, para los legos en esta materia, les explico brevemente: la regla general es que los permisos de construcción tienen una vigencia máxima de 3 años, caducando luego de dicho término en caso de no tener inicio o movimiento en sus obras. Un golpe duro si se sopesa que durante este año, la industria inmobiliaria y de la construcción, fueron suficientemente golpeadas y olvidadas.
Por la pandemia se prorrogaron, “congelaron” o suspendieron dichos plazos, los cuales estarían terminando muchos de ellos ahora en este trimestre, generando este récord nefasto.
El origen o causa de este problema, a juicio de algunos entendidos, vendría dado porque antes de la pandemia y el estallido social, los costos de construcción eran más bajos, las tasas de interés para créditos de construcción eran hasta 4 veces inferiores, las tasas de los hipotecarios estaban en niveles del 2% anual aprox., la inflación absolutamente controlada y la venta inmobiliaria gozaba de muy buena salud.
Así, dichos proyectos habrían sido evaluados económicamente con condiciones de mercado diametralmente opuestas a las actuales, es decir, la evaluación del inversionista y del desarrollador al comprar el terreno, le daba un precio final a su proyecto y de venta que hoy no resulta, haciéndolo inviable económicamente.
A lo anterior, debe sumarse el hecho de que muchas inmobiliarias y constructoras han quebrado y siguen haciéndolo, debiendo detener proyectos por el nivel de deuda y/o stock que tenían y siguen teniendo, lo que no ayuda precisamente a una mejoría del sector.
Las que han logrado sobrevivir, algunas varias, se han visto sumergidas en procesos de mediación y arbitrajes que han incrementados sus costos asociados al proyecto y las más sólidas, igualmente han tenido que diversificarse para disminuir el impacto negativo.
Lograr que se apruebe una postergación a estos permisos sería necesario y una excelente noticia para salvar, al menos momentáneamente, la situación, empero lamentablemente y como siempre, no resuelve el real problema.
