Juan Sebastian Morales
Fundador de Reistock- Inversionista inmobiliario
Sí, algo raro pasa con respecto al acceso a la vivienda para la clase media. Localmente, según un estudio de la Universidad de Chile, el déficit de hogares ya alcanzaba a fines de 2021 las 588.632 unidades y si ese dato lo multiplicamos por la media de habitantes por hogar que arrojó el censo de 2017 (3,1), podríamos determinar que casi 1,8 millones de chilenos no tiene donde vivir.
Muchos apuntan a que la solución debe venir desde el Estado, financiadores e inmobiliarios, pero la realidad es que con la capacidad de generación y colocación de viviendas que tenemos una solución definitiva difícilmente llegará pronto.
Desde la vereda inmobiliaria la situación no luce nada de bien. El panorama de los costos de construcción por las nubes, precios del suelo a valor de oro, dificultad de financiamiento en la estructuración del negocio e incertidumbre jurídica en los permisos, hacen que cada vez la incorporación de nuevos proyectos tambalee a la baja.
A pesar de lo anterior, hoy la oferta de inmuebles está en un nivel tan alto que a la velocidad de venta actual el inventario se consumiría reciente en 3 años, en pocas palabras, la venta está congelada y no hay señales alentadoras que puedan lograr aumentar la oferta en el largo plazo.
Por otro lado, la mayoría de las transacciones de viviendas de la clase media se financian con créditos hipotecarios y lo real es que la plaza no está colocando créditos a una velocidad que permita resolver el problema o parte de él. En 2022 la banca nacional colocó menos de 60 mil créditos hipotecarios con condiciones leoninas nunca antes vistas.
Entonces, si tenemos oferta, demanda y financiamiento: ¿Por qué no estamos avanzando en soluciones? Lo cierto es que si bien las tasas están altas, la UF en las nubes y la renta cada vez más castigada, la gente quiere y necesita comprar, pero la nueva traba en el mercado es mucho más difícil de sortear que todo lo anterior y tiene que ver con el ahorro previo a la hora de financiar.
El pie para comprar una vivienda prácticamente se quintuplicó en los últimos 10 años. De requerirse un 5% en 2010, hoy las instituciones financieras están solicitando hasta un 25%, esto incluso a clientes de “bancas preferentes” y con carreras profesionales de buenos ingresos, tales como médicos, abogados e ingenieros.
Entonces, ¿Sólo nos queda esperar a que baje el pie en el financiamiento o debemos simplemente renunciar a la compra? Creo que la mejor solución vendrá del mercado. Este debe lograr innovar en soluciones financieras alternativas que permitan dinamizar la compra y venta, conectando a los actores de la industria y resolviendo el anhelo de miles de personas en Chile.
