Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.
Cuando se habla de inversión inmobiliaria, el concepto que más se repite es el de plusvalía, el cual se refiere al incremento sostenido del valor de las propiedades a lo largo del tiempo y que convierte al “ladrillo” en uno de los activos más atractivos y seguros del mercado. No obstante, hay otra cara de esta moneda que no es tan popular ni conocido y que puede transformar el sueño de una inversión en un dolor de cabeza: la minusvalía inmobiliaria.
Pero ¿Qué es la minusvalía inmobiliaria? Este concepto se refiere a la pérdida del valor de una propiedad en el tiempo, ya sea por factores externos o por elementos que afectan directamente el atractivo y la rentabilidad de la inversión. Y, si bien es cierto que en un 99% de los casos las propiedades tienden a generar plusvalía, ese 1% restante puede ser devastador si no se identifican a tiempo las señales de alerta.
En general, este fenómeno puede manifestarse de dos formas: temporal o permanente. Las minusvalías temporales suelen estar vinculadas a medidas políticas específicas que afectan a un barrio o sector determinado, pero que eventualmente se revierten cuando cambian las condiciones. Por otro lado, existen factores más estructurales que pueden generar una pérdida de valor sostenida en el tiempo.
Entre los principales factores que generan minusvalía se encuentran los aspectos urbanísticos, como cambios en la accesibilidad, construcción de autopistas que modifican el flujo de tránsito, o peor aún, expropiaciones que alteran completamente la fisonomía de un sector. También están los factores ambientales y sociales: zonas con déficit de áreas verdes, problemas de inundaciones o ubicaciones próximas a ríos con historial de desbordes.
Eso sí, uno de los factores más críticos en la actualidad es la seguridad. Barrios que históricamente fueron muy atractivos para la inversión y para vivir, como ciertas zonas de Santiago Centro o Estación Central, sectores que hace una década prometían rentabilidades interesantes hoy enfrentan tasas de desocupación crecientes y caídas en los valores de arriendo, experimentando procesos de minusvalía asociados directamente a la inseguridad.
El caso de Estación Central es muy decidor, ya que tras una etapa de sobre construcción sin planos reguladores adecuados, el sector experimentó una saturación que derivó en pérdida de valor.
Este fenómeno no es exclusivo de Chile, ya que un caso reciente y revelador es el de Doral, ciudad del estado de Florida en Estados Unidos que fue altamente demandada por la población venezolana, representando el 40% de sus 80 mil habitantes. Las propiedades experimentaban aumentos de precio constantes, hasta que una nueva regulación migratoria y acuerdos entre la ciudad y el gobierno federal para realizar fiscalizaciones intensivas modificaron radicalmente el panorama.
Los venezolanos comenzaron a abandonar la zona, las tasas de desocupación aumentaron, los precios cayeron y los cánones de arriendo se desplomaron. Lo que dos años atrás era una oportunidad dorada de inversión (también para inversionistas chilenos), hoy es un ejemplo clásico de minusvalía generada por factores de políticas migratorias.
La lección para todos es que invertir en bienes raíces requiere una visión de mediano y largo plazo que vaya más allá del análisis simple de la rentabilidad actual de un bien raíz. Es fundamental evaluar la estabilidad del entorno, los planes de desarrollo urbano, la evolución de la seguridad, las políticas públicas que podrían afectar al sector y las características demográficas de la zona. Esto evitará dolores de cabeza posteriores.
