Por: Thomas Verbeken, Profesor de Finanzas Inmobiliarias, ESE Business School; Gerente de Inversiones Inmobiliarias e Inversiones Marchigue – Ingeniero Comercial PUC, Master en Finanzas Bournemouth University, UK.
El negocio inmobiliario es posiblemente uno de los más correlacionados con las tasas de interés, en parte por el apalancamiento requerido y asociado al importante valor del “activo subyacente”, que puede ser tanto para un inversionista institucional que adquiere la totalidad de un edificio multifamily, con el fin de obtener un retorno adecuado (ajustado por riesgo), o bien, para un individuo que compra un departamento para uso propio o para inversión, buscando generación de patrimonio y/o plusvalía.
Por su parte, en la industria del desarrollo se hace clave la constante proyección de tasas, tanto cortas para “fondear” la construcción como largas para apalancar los activos “en régimen”. Y vaya que esto ha sido materia de discusión últimamente, sobre todo si consideramos que el costo de fondos ha pasado por niveles impensados, al menos, para la realidad de los últimos 10 años.
Es más, la TAB de distintas duraciones llegó a dos dígitos, afectando profundamente el retorno de los proyectos y muchos de ellos generaron “margen cero”, con la necesidad de aportes extraordinarios solo para cubrir gastos financieros, siendo finalmente solo un negocio para el banco. En fin, una camada de proyectos que ha dejado una industria con mucho aprendizaje pero poco retorno.
Todo eso por el lado de la oferta, pero ¿y la demanda?: Las tasas largas, es decir, sobre lo que se calcula el costo de fondo de los hipotecarios, en sus niveles record han deprimido la venta. El “inversionista Excel” que antes no necesitaba detenerse mucho en el activo subyacente que invertía – limitándose a calcular la cobertura arriendo/dividendo-, ya no le dan los números. Dicho esto, la rentabilidad ya no va por el flujo, sino por la plusvalía.
No obstante, en esta coyuntura estamos encontrando luz al final del túnel, asociado a lo que probablemente es el más importante indicador a que seguir en este mercado de ladrillos: la tasa de política monetaria de la FED, de la cual casi todas las demás se anclan.
Así, con el reciente anuncio de que ha llegado el momento de bajarlas, las expectativas de los distintos agentes del mercado están tímidamente mejorando. Los desarrolladores ya evaluan reactivar proyectos y se ven inversionistas acercándose nuevamente, lo que a mi juicio, es una señal clara que a paso lento pero seguro, da cuenta de que estaríamos en un punto de inflexión.
Si a todo esto le sumamos una gradual limpieza de stock de unidades, todo indica que la tendencia se empieza a revertir. Mal que mal, el mercado inmobiliario es inevitablemente un ciclo y en el largo plazo, estadísticamente el retorno del “real estate”, es superior a buena parte de las alternativas de inversión disponibles.
