Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
La Corte Suprema decidió recientemente poner fin al megaproyecto de 27 edificios en calle Vital Apoquindo, Las Condes, en un hecho que se configura como una radiografía de las múltiples capas de complejidad que enfrentamos en el mercado inmobiliario chileno, donde la incertidumbre jurídica se ha transformado en una variable de riesgo tan pesada como el costo del suelo o las tasas de interés.
¿Qué pasó? Una inversión de 74 millones de dólares y más de cuatrocientas soluciones habitacionales se desvanecieron por el vencimiento de un permiso de edificación. En la comuna en cuestión, estos permisos tienen una vigencia de tres años, contados desde que comienza efectivamente la obra. Aquí estuvo el nudo del problema: ¿qué significa realmente “inicio efectivo”? La inmobiliaria creyó que con trabajos preliminares de nivelación del terreno bastaba para mantener vigente su autorización, pero la realidad demostró lo contrario.
En este caso, apuntar solo al factor permisología sería incorrecto, ya que el sector privado también tuvo mucho que ver. No basta con tener el papel firmado, hay que entender con precisión técnica qué implica cada requisito, cada plazo, cada condición. Los inversionistas no pueden darse el lujo de la complacencia, creyendo que un movimiento de tierra superficial cumple con las exigencias para activar un permiso.
Los impactos de esta cancelación son múltiples, siendo el primero la pérdida económica directa para los desarrolladores: reiniciar trámites, enfrentar la incertidumbre de si obtendrán nuevamente las autorizaciones, y asumir costos financieros que en proyectos de esta magnitud no son menores. Segundo, el daño reputacional: inversionistas que confiaron recursos en este proyecto ahora cuestionan la capacidad de ejecución y gestión de la inmobiliaria involucrada.
No obstante, el daño mayor es, como siempre, para las personas. Chile enfrenta un déficit habitacional severo, y perder más de cuatrocientas unidades de vivienda en una zona con alta demanda agrava este problema.
Con esto, se instala la incertidumbre institucional como un costo invisible, pero real, donde los inversionistas comenzarán a incorporar esta variable en sus análisis de riesgo, preguntándose cuánto vale la posibilidad de que un permiso sea revocado, incluso cuando el error provenga del sector privado. Esta desconfianza en las instituciones -municipalidad, Corte Suprema, desarrolladores- es lo que precisamente va erosionando el clima de inversión, tan necesario en estos tiempos.
En un mercado donde la permisología ya es compleja, hay que hacer un mea culpa y tomar medidas. No podemos darnos el lujo de agregar incertidumbre por desprolijidades o poco conocimiento de procesos y normativas. Aquí, proyectos como el de Las Condes, requieren rigurosidad técnica, conocimiento de marcos regulatorios y equipos capacitados a nivel legal, además de lo básico: capital y visión comercial.
