Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.
El reciente anuncio del ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, de impulsar un proyecto de ley que amplíe de cinco a diez años la responsabilidad de los desarrolladores inmobiliarios por defectos constructivos, ha generado un debate que era necesario tener hace un buen tiempo tiempo, para encauzar una discusión de fondo sobre qué tipo de industria queremos construir para los próximos años en nuestro país.
En la actualidad, cuando una familia compra una vivienda, está haciendo probablemente la inversión más importante de su vida. No obstante, el marco de protección actual es bastante insuficiente y no se condice con la realidad de problemáticas recurrentes que van aparenciendo en los inmuebles: filtraciones por mala impermeabilización, ventanas mal instaladas, techumbres deficientes, problemas de humedad, cañerías que fallan antes de tiempo, instalaciones eléctricas, de gas, alcantarillado y calefacción con defectos.
Estas son fallas que en la práctica suelen manifestarse recién después de varios años de uso, cuando el plazo actual de garantía ya expiró y el costo de la reparación recae completamente sobre el comprador.
Ampliar en años la responsabilidad de los desarrolladores no busca castigar a la industria, sino corregir una asimetría que hoy perjudica sistemáticamente al consumidor final. Si una vivienda presenta defectos estructurales o de instalaciones que no deberían aparecer tan pronto después de la entrega, resulta razonable que quien construyó y vendió el inmueble asuma esa responsabilidad por un período más largo y más acorde a la vida útil real de esos componentes.
Es cierto que sería ingenuo desconocer el otro lado de la moneda. Un aumento en el plazo de garantía implicará, casi con certeza, un incremento en el costo final de los proyectos. Las inmobiliarias y constructoras deberán elevar sus estándares: materiales de mejor calidad, mano de obra más calificada y procesos de control más rigurosos en cada etapa de la obra. Todo eso tiene un costo, y ese costo eventualmente se traspasará, al menos en parte, al precio de venta.
Las voces disidentes a la medida dentro del sector se han concentrado justamente en ese punto: el encarecimiento inicial de las viviendas y una posible ralentización en el ritmo de ventas, en un mercado que ya viene golpeado y que enfrenta desafíos de demanda y financiamiento. Preocupaciones que son legítimas y que merecen ser parte del debate legislativo, especialmente en lo referido a los plazos de implementación y a cómo se distribuye esa carga entre desarrolladores, constructoras y proveedores de materiales.
Pero, a pesar de esto último, si ponemos ambas posturas en la balanza, el argumento del comprador pesa más. ¿Por qué? El costo de reparar después de que aparece la falla —cuando ya no hay garantía que cubra al propietario— termina siendo, en la mayoría de los casos, considerablemente más alto que haber construido bien desde el principio. Por ende, la lógica que debiese primar es que prevenir es más barato que remediar, y trasladar ese incentivo hacia la etapa de diseño y construcción es precisamente lo que logra una garantía más extensa.
Desde la perspectiva de quien mira el mercado inmobiliario con una mirada de largo plazo, esta medida no debería leerse como una amenaza, sino como una oportunidad de profesionalización. Una industria que construye pensando en que su responsabilidad se extiende una década, necesariamente eleva sus estándares de gestión, de selección de proveedores y de control de calidad.
Este proyecto de ley no solo protege al comprador:, sino que también fortalece la reputación de los desarrolladores serios y diferencia a quienes construyen con visión de largo plazo de quienes buscan solo la rentabilidad inmediata del proyecto. Con los ajustes que sin duda surgirán en su tramitación, la propuesta avanza en la dirección correcta: la de un mercado inmobiliario más maduro, más transparente y, sobre todo, más confiable para quienes depositan en él una de las decisiones financieras más importantes de sus vidas.
