Por: Ricardo Crespo, PhD; co-fundador y asesor científico en Neuren: AI for Real Estate; profesor Asociado Departamento de Ingeniería Geoespacial y Ambiental, Universidad de Santiago.
El tema de la plusvalía de las viviendas es un tema recurrente en nuestro sector. La plusvalía, entendida como el aumento neto del valor monetario de un bien inmueble en un período de tiempo dado, es principalmente impulsada por dos factores: un incremento significativo de la demanda sobre la oferta existente y las características del entorno de la propiedad.
No debemos olvidar que el valor de una propiedad no se determina solo por sus características físicas, sino también, por los servicios presentes en su entorno. Por lo tanto, las viviendas deben conceptualizarse como una combinación de bienes y servicios.
Esta visión está más interiorizada en el concepto de proyectos multifamily, donde los servicios propios del proyecto, como amenities y gestión administrativa eficiente, juegan un papel crucial que define el producto que se ofrece.
Podemos decir que la oferta, la demanda y la transformación de los barrios, son los principales desencadenantes del aumento del valor de las propiedades. Como es esperable, la transformación de los barrios está directamente relacionada con la futura oferta de servicios asociados a comercio, educación, recreación e infraestructura. A excepción de cuando crean externalidades negativas, estos factores generalmente juegan a favor de la plusvalía.
Tomemos el caso de la futura línea 7 del metro y su impacto en el valor de las propiedades. Nuestro equipo liderado por Camila Llamirez, Ingeniera Civil en Geografía, utilizó métodos matemáticos y económicos apoyados con algoritmos de IA, para cuantificar monetariamente la plusvalía de las viviendas aledañas a una futura estación del metro.
Los resultados son variados, puesto que se observan plusvalías máximas entre un 8% y un 9% en las manzanas cercanas a las futuras estaciones Estoril, Padre Hurtado y Gerónimo de Alderete, pero a su vez, se observan plusvalías de un 6% cuando las manzanas se encuentran próximas a las estaciones Brasil y José Miguel Infante.
Estas cifras son auspiciosas si consideramos que solo reflejan la plusvalía asociada a la valoración de la gente, por el hecho de contar con una estación de metro en la cercanía, un concepto que en economía se entiende como la disposición a pagar por un bien o servicio.
Nuestro próximo paso es calcular la plusvalía de una propiedad asociada al aumento de la demanda por viviendas y a la transformación de los barrios. Afortunadamente, los datos, el conocimiento y los algoritmos de IA que hemos desarrollado, nos permiten dar este paso con confianza.
