Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.
Miles de familias ven cada vez más lejano el sueño de la casa propia, en medio de una crisis habitacional que parece solo intensificarse con el tiempo. En este escenario, desde el gobierno, se implementó el programa Fogaes, pensado como una solución -supuestamente- innovadora para facilitar el acceso a créditos hipotecarios. Lamentablemente, a varios meses de su implementación, es necesario hacerse una pregunta: ¿Cumplió realmente este mecanismo con su cometido o se trató de otra medida más efectista que realmente efectiva?
Recapitulemos. La premisa del Fogaes era prometedora: permitir que personas que solo calificaban para financiar el 80% del valor de una vivienda pudieran acceder a un 10% adicional, gracias al aval estatal, llegando así al 90% de financiamiento. Una iniciativa que, en teoría, se pensó para ampliar considerablemente el universo de potenciales compradores de vivienda.
Si bien los números iniciales pueden sugerir un éxito relativo, al reportarse más de 6.400 solicitudes para este beneficio, de las cuales 1.700 fueron aprobadas, son datos que ocultarían una realidad que es más compleja, y que revela limitaciones severas de este programa: La desconexión entre el diseño de las política públicas y la realidad del sistema financiero.
Cuando se analiza la implementación del Fogaes, se observa que las instituciones bancarias no habrían modificado sus criterios de evaluación para los beneficiarios. O sea, a pesar de contar con el aval estatal para ese 10% adicional, los postulantes fueron evaluados con exactamente los mismos parámetros que cualquier solicitante de un crédito al 90%. Se aprecia que no hubo flexibilización en los requisitos de ingresos, carga financiera o nivel de endeudamiento permitido.
Entonces, quienes lograron acceder al beneficio -probablemente- ya calificaban para un crédito al 90% bajo las condiciones regulares del mercado. Entonces, el Fogaes no amplió realmente el universo de beneficiarios, sino que simplemente ofreció una garantía adicional a quienes ya cumplían con los criterios bancarios estándar.
Aquí la gran pregunta que debemos hacernos es si los diseñadores de esta política pública realmente comprenden el funcionamiento del sistema financiero y las necesidades reales de las personas que aspiran a adquirir una vivienda.
Hoy, la principal barrera para muchas familias no es el porcentaje de financiamiento (que si bien es un factor importante), sino la imposibilidad de reunir el pie inicial para la compra. Por eso, una alternativa verdaderamente efectiva debería ir en la línea de brindar un subsidio a este pie, permitiendo que las personas accedan a un crédito hipotecario menor, lo que automáticamente reduciría los requisitos de evaluación crediticia.
El mercado inmobiliario actual cuenta con un stock considerable de viviendas que necesitan venderse y, simultáneamente, hay un déficit habitacional que supera las cien mil unidades. Se puede pensar en un win-win que aborde ambas problemáticas con medidas que impacten directamente en la capacidad de compra real de las personas, no mecanismos que solo modifican superficialmente las condiciones de financiamiento sin alterar los criterios de evaluación.
El Fogaes, pensado con buenas intenciones, parece no ser más que otra “medida para la galería”, con más impacto mediático que resultados concretos para las familias chilenas.
Las políticas de este tipo deben estar conectadas a la realidad operativa del sistema financiero, con reformas que realmente aborden las barreras que enfrentan los chilenos para acceder a una vivienda digna. Si no se piensan en esa línea, el sueño de la casa propia seguirá siendo una quimera.
