Por: Cristóbal Uriarte, Abogado y Asociado Principal Área Inmobiliaria Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría.
Tanto el mercado hotelero como el de los arrendamientos de inmuebles, ha sido profundamente impactado por la irrupción de plataformas como Airbnb. Lo que comenzó como una alternativa de economía colaborativa para monetizar un espacio o una habitación, ha escalado hasta transformar barrios enteros y generar un debate global.
En Chile, esta revolución del arrendamiento temporal nos enfrenta a un desafío apremiante: cómo integrar la innovación sin desatender la necesidad de regulación y la armonía de la convivencia vecinal.
La promesa de estas plataformas es atractiva para muchos propietarios, puesto que es la posibilidad de obtener una rentabilidad mayor que con un arriendo tradicional y la flexibilidad de usar su propiedad cuando lo deseen. Para los turistas, ofrecen una experiencia más local y, a menudo, más barata. Sin embargo, detrás de esta conveniencia, se esconde una serie de complejidades que nuestro marco legal no ha logrado abordar de forma efectiva.
Actualmente, en Chile, los arriendos temporales operan en una especie de limbo regulatorio. ¿Son servicios turísticos, sujetos a la Ley de Turismo (Ley 20.423)? ¿Son arriendos residenciales, regulados bajo el Código Civil y la Ley de Arrendamientos de Predios Urbanos? ¿Requieren permisos o patentes comerciales? La ausencia de una definición clara y de un cuerpo normativo específico genera incertidumbre para propietarios, plataformas y, sobre todo, para las comunidades.
Este vacío legal se traduce en conflictos directos en condominios y barrios. La irrupción constante de personas desconocidas impacta la seguridad y la privacidad de los residentes. El uso intensivo de espacios comunes, ruidos, diferencias culturales y la falta de un vínculo vecinal estable, tensionan la convivencia. Mientras la Nueva Ley de Copropiedad (Ley N° 21.442) permite a los reglamentos de copropiedad regular el arrendamiento por cortos períodos, la autonomía de cada barrio es limitada si no existe una normativa superior que establezca un marco general.
Ciudades alrededor del mundo han enfrentado este dilema con diversas estrategias. Así, algunas ciudades han ido regulando su uso, estableciendo impuestos turísticos específicos, o incluso prohibido los arriendos de corto tiempo en ciertas zonas. Ejemplos de regulaciones más estrictas se ven en ciudades como Barcelona, París y Lisboa.
El desafío para Chile es, entonces, encontrar un equilibrio. No se trata de frenar la innovación, sino de encauzarla. Es indispensable entonces regular la naturaleza jurídica de estos arriendos; establecer requisitos mínimos de seguridad y calidad de los alojamientos; regular la tributación asociada para los propietarios; y, establecer responsabilidades claras para las plataformas digitales.
Esta es una oportunidad para que Chile demuestre su capacidad de construir un marco que no solo fomente la inversión y el turismo, sino que también garantice la calidad de vida de sus habitantes y la certeza jurídica para todos los actores del mercado turístico e inmobiliario.
