Por: Álvaro Ricardi Mac-Evoy, Socio Fundador SPM Administración, Organizador y Director de ExpoCondominios y Advisor de Tecnología para la Copropiedad.
El 2025 quedará marcado como un año de transición profunda para el mundo de la copropiedad en Chile. No fue solo un período de implementación normativa, sino de ajuste cultural y redefinición de responsabilidades dentro de las comunidades.
Dentro de la revisión, es relevante comenzar con el primer gran hito que fue la publicación del Reglamento de la Ley Nº 21.442 en enero. Este desarrollo permitió aclarar artículos que requerían una bajada operativa para su correcta aplicación, entre ellos, la obligación de los propietarios, arrendatarios y/o ocupantes, de inscribirse en el Registro de Copropietarios de cada comunidad, acreditando su vínculo mediante documentación formal.
Esta medida no es un detalle administrativo, es hoy por hoy: la base para ejercer derechos, aplicar sanciones y resguardar procesos en conformidad con la Ley de Protección de la Vida Privada.
El reglamento también definió criterios para el uso de espacios comunes y horarios asociados a una nueva categoría de residentes, como lo son los ocupantes transitorios. Sumado a ello, introdujo sanciones para quienes incumplen su deber de participar en asambleas y elevó el estándar de entrega de edificios nuevos, al exigir un acta técnica del estado de instalaciones y bienes comunes.
Todo esto empuja responsabilidades hacia las inmobiliarias y fortalece la posición de las comunidades frente a procesos de postventa; y más adelante, la operativa del Registro Nacional de Administradores, que a la fecha reúne cerca de 8.500 personas habilitadas, marca también un giro estratégico que hizo que se generara una preferencia creciente por profesionales y empresas inscritas.
Aun cuando el sistema todavía no muestra un despliegue importante en fiscalización o denuncias, sí instaló una señal cultural: la administración ya no es un oficio informal, sino una actividad que requiere formación, respaldo y trazabilidad.
En diciembre, una nueva circular entregó lineamientos para una tarea monumental que significaba el poder adecuar los reglamentos de copropiedad a la nueva ley, lo que para comunidades grandes fue un proceso especialmente complejo.
Allí es donde todos los conceptos empiezan a conectarse: registro obligatorio de propietarios, consultas escritas y herramientas telemáticas para asambleas. Nada de eso funciona sin un censo actualizado y voluntariamente entregado por los dueños. Sin datos, no hay gobernanza posible.
La Ley asigna esta responsabilidad —entre otras— a los comités de administración. Sin embargo, persiste una brecha estructural: comités sin capacitación suficiente delegan estas tareas en los administradores y luego evalúan negativamente su gestión cuando no logran ejecutar obligaciones que no les corresponden. El sistema exige profesionalización, pero no siempre entrega herramientas ni incentivos adecuados para quienes toman decisiones.
Aquí emerge una tensión cultural que atraviesa el sector: la distancia entre lo que debemos hacer como actores institucionales y lo que muchos esperan que otros hagan por ellos. Las normas avanzan en clarificar roles, pero las prácticas sociales no siempre evolucionan a la misma velocidad.
Aun así, el balance no debe leerse en clave pesimista. El mercado está cambiando y pide mejores estándares, servicios más claros y límites profesionales sustentados en la ley, no en la disponibilidad personal del administrador.
La competencia también se intensifica: 8.500 administradores en un universo estimado de 40.000 comunidades es un escenario dinámico, pero riesgoso si deriva en una “burbuja ocupacional” alimentada por falsas promesas de rentabilidad rápida en un oficio que exige criterio técnico, gestión humana y solvencia ética.
Este rubro no es para cualquiera y eso no es un problema, es una señal de madurez. Crecer de forma orgánica, ordenada y con visión de largo plazo, es más sostenible que ofrecer lo que no se puede cumplir. La confianza se construye con resultados y no con retórica.
Que el 2026 nos encuentre colaborando más y compitiendo mejor. No somos rivales cuando hacemos las cosas bien, de forma distinta y con visión de ecosistema. El desafío es romper la lógica donde “el antiguo se vuelve soberbio y el que empieza es apartado”. Si el sector quiere evolucionar, la profesionalización tendrá que ser compartida o no será sostenible.
