¿Con pet zone? ¿Para vivir o arrendar? ¿O con complemento de renta? Iniciamos una serie de notas acerca de las opciones de inversiones inmobiliarias más convenientes por tramo etario, en voces especializadas en esta área. Pase y aclare sus dudas.
Por: Leonardo Núñez
Comprar una vivienda en la actualidad se ha complejizado por diversos factores. De todas formas, sigue siendo un anhelo para millones de chilenos. Ante ello, en “El Diario Inmobiliario” iniciamos una serie de notas (que se entregarán por capítulos) acerca de las opciones de inversiones inmobiliarias más convenientes por tramo etario, en voces especializadas en esta área. En esta primera entrega, nos concentraremos en la generación de menores de 30 años.
Según el Conservador de Bienes Raíces, al cierre del 2023 las ventas inmobiliarias en la Región Metropolitana volvieron a estar bajo las 50 mil transacciones (un 8,2% más bajo en comparación a 2022). En base a estos datos, Transsa realizó un informe de ventas reales de propiedades en 2023, que muestra que en el mercado de departamentos hubo una caída importante de compradores menores de 30 años. Las propiedades entre 2.000 y 6.000 Unidades de Fomento (UF) fueron las que mayor participación de venta presentaron, con compradores entre 30-45 años, representando un porcentaje de participación entre el 23% y 35%. Le sigue el grupo de 45 a 65 años, representando juntos más del 50% del total de compras de viviendas.
Esteban Jara, jefe de la unidad de estudios de Transsa, explica que “una de las principales causas es la restricción al financiamiento hipotecario, excluyendo a grupos etarios más jóvenes o con menor estabilidad laboral. Además, se suma un aumento en la tasa de interés, lo que resulta en un incremento del valor de la cuota mensual”.
Javier Zulueta, abogado de GMOE y asesor en materias inmobiliarias, sostiene que “al comienzo de la etapa laboral, cuando se es joven y soltero, queda un largo periodo de trabajo por delante que permite realizar inversiones en viviendas con un gran horizonte de tiempo. Tradicionalmente es en esta etapa entonces cuando resulta interesante ahorrar para generar un pie que permita desde ya ir adquiriendo una propiedad. Esta fórmula, hoy ha sido puesta en tela de juicio por las actuales generaciones de jóvenes, donde el concepto de la casa propia parece no tener la importancia de antaño. Si bien financieramente el pago de un crédito hipotecario a largo plazo puede no ser un buen negocio, pues en los primeros años se amortiza poco y nada de la deuda, la seguridad de disponer de una casa propia para el futuro es un contrapeso importante”.
A la hora de las preferencias, Pablo Ramírez, socio la consultora CP Inmobiliario que creó CP INDEX, señala que, al consultar la data en este calificador de proyectos inmobiliarios, se muestra que los compradores en torno a los 30 años que compran para inversión, buscan rentabilidad; facilidad de arriendo y/o de reventa; estándares constructivos y terminaciones del proyecto. En cambio, para aquellos compradores que buscan una propiedad para habitar, sus preferencias “son la seguridad y conectividad del entorno del proyecto; los estándares constructivos y terminaciones y la aislación acústica de las viviendas”.
A continuación, las recomendaciones de los expertos:
Ramón Rojas (gerente comercial de Norte Verde): “Ya no existe la ‘casa propia para toda la vida’. En la medida que vamos avanzando y quemando etapas, los requerimientos del tipo de hogar también van variando. Casa o departamento, cantidad de dormitorios, cambios de comuna por cercanía al trabajo u otro motivo, etc. En ese sentido, las principales recomendaciones son: ocupar la capacidad crediticia al máximo; comprar viviendas bajo las UF 3.000 para que la relación dividendo/arriendo sea la más conveniente; apuntar a comunas que se proyecten con plusvalía y, sin duda, considerar la capacidad de ahorro que se tiene para poder cubrir vacancias, diferencias de dividendo y arriendo”.
Añade que es importante asesorarse: “Esto implicará evaluar bien las opciones de financiamiento en el mercado, por ejemplo, mutuaria versus bancos, tasa fija versus variable, etc. Por otra parte, es conveniente evaluar a la inmobiliaria, conocer su experiencia y trayectoria para tener respaldo de la calidad del producto y buena atención de posventa. Así también, indagar en las distintas promociones que se están ofreciendo, que pueden ser un apoyo importante y ayudar a resolver las inquietudes por las que hoy se inhibe la compra”.
En caso de buscar una propiedad para vivir, agrega: Para pareja joven: 1) priorizar zonas con buena conectividad a lugares de trabajo, servicios esenciales, centros de salud y vida social; 2) proyectar la plusvalía de la propiedad, evaluando el potencial de desarrollo a futuro de la zona, considerando proyectos de infraestructura, expansión o renovación urbanas; 3) tamaño y tipo de vivienda. Elegir una propiedad con un tamaño adecuado a las necesidades actuales y futuras. 4) Buscar propiedades con “amenities” que sean de interés personal, como gimnasio, piscina, terraza, sala de eventos, zonas pet.
Para una pareja joven con hijos: 1) priorizar zonas con buena conectividad a colegios, jardines infantiles y centros de salud; 2) Buscar barrios tranquilos y seguros con áreas verdes, plazas y espacios de recreación para los niños; 3) Evaluar la calidad de los colegios y servicios educativos en la zona. 4) Tamaño y tipo de vivienda. Elegir una propiedad con un tamaño adecuado a las necesidades actuales y futuras de la familia; 5) Considerar la posibilidad de crecimiento familiar; 7) Evaluar la distribución de los espacios, considerando dormitorios, baños, cocina, living, comedor, sala de estar y espacios de almacenamiento.
Para inversión con fines de arriendo: 1) Enfocarse en zonas con alta demanda: Priorizar sectores con alta concentración de estudiantes, jóvenes profesionales o familias que buscan propiedades en arriendo; 2) Considerar la rentabilidad: Evaluar el potencial de retorno de la inversión en función del precio de compra, gastos asociados y canon de arriendo; 3) Elegir propiedades de fácil arriendo: Optar por propiedades con características atractivas para el úblico objetivo (tamaño adecuado, buena distribución, amenities; 4) Elegir propiedades que tengan materiales con vida útil de mayor plazo para evitar costos mayores de reparación al cambiar de arrendatarios; 5) Anticipar gastos de mantención: Considerar posibles gastos de mantención, reparaciones y administración de la propiedad; 6) Elegir bien la corredora que administre la propiedad”.
Juan Pablo Echegaray (gerente comercial Exxacon Inmobiliaria): “Buscar propiedades que ofrezcan accesibilidad y conectividad, es decir, cercanía a centros de trabajo, universidades, transporte público y servicios básicos como supermercados y centros de salud. Además, es aconsejable identificar barrios en desarrollo con potencial de apreciación o plusvalía en el valor de la propiedad. En cuanto al tipo de propiedad, evaluar el tamaño y la distribución de los espacios. Si eres soltero o recién casado, un departamento de 1 o 2 dormitorios puede ser ideal. Los facilities adicionales, como gimnasios, salones de eventos y áreas verdes, también pueden mejorar significativamente la calidad de vida”.
“En términos de financiamiento, investigar las opciones disponibles y las tasas de interés actuales. Además, es importante considerar que, con el objetivo de impulsar la compra de viviendas nuevas en medio de la crisis habitacional, el Congreso ha aprobado un bono tributario de 5 millones de pesos para aquellos que inscriban una propiedad antes del 1 de octubre de 2024. Este bono, que tiene una duración de cinco años, es compatible con otros subsidios destinados a la adquisición de viviendas, lo que puede representar un alivio financiero significativo y hacer más asequible la compra de una vivienda propia”.
Y, en el caso de aquellos jóvenes interesados en comprar una propiedad con el fin de invertir y ponerla en arriendo, el ejecutivo agrega que “es crucial identificar zonas con alta demanda de arriendo, como áreas cercanas a universidades, centros comerciales y centros de negocios. Además, es importante evaluar barrios con una buena relación precio/rentabilidad, siendo un valor UF/m² de arriendo promedio por metro cuadrado y un cap rate o rentabilidad sobre la inversión, buenos indicadores. En cuanto al tipo de propiedad, los estudios de 1 o 2 dormitorios suelen ser más fáciles de arrendar y manejar”.
Por último, recuerda que un beneficio adicional importante es la posibilidad de recuperación del IVA en la inversión inmobiliaria, lo cual permite recuperar el Impuesto al Valor Agregado pagado en la compra de bienes raíces destinadas al arriendo”.
Esteban Jara, jefe de la unidad de estudios de Transsa: “En caso de buscar una propiedad para habitar, es importante equilibrar las necesidades actuales con tus objetivos a largo plazo, dado que las propiedades más asequibles corresponden a propiedades pequeñas o medianas de 1 o 2 dormitorios las cuales conllevan menores gastos de mantenimiento. Y en caso de invertir (pensando en posible arriendo), es importante enfocarse en ubicaciones estratégicas, propiedades que cuenten con una alta demanda de arrendatarios. Mantenerse informado sobre las tendencias del mercado y elegir propiedades con alto potencial de desarrollo del área donde se emplacen. También, cotizar varias condiciones de financiamiento para aprovechar las que sean más favorables”.
Johanna Zamorano (gerente de Captación de AGS Visión Inmobiliaria): “Es importante tomar en cuenta algunos factores que pueden hacer más o menos conveniente la compra como PLAZO: Al ser más jóvenes las instituciones les dan más plazo para el pago del crédito, por lo que pueden optar a pagar hasta en 30 años y así bajan el monto del dividendo; COMPLEMENTAR RENTA: Sin duda si se tiene la posibilidad de sumar ingresos con otra persona, hace que la carga crediticia sea menor ya que esta se divide en dos, así mismo reduce la carga del dividendo; ARRIENDO CON OPCIÓN DE COMPRA: Esta modalidad se da tanto en propiedades usadas como nuevas. En muchas ocasiones los arriendos se pueden sumar al pie de la propiedad, por lo que al final del periodo de arriendo ya se ha disminuido;
RENTING INMOBILIARIO: Es un nuevo enfoque para la adquisición de viviendas que permite elegir y calificar comercialmente para cualquiera de los planes de renting inmobiliario. El requisito mínimo es contar con al menos un 10% del valor de la propiedad que se renta y los periodos de los planes se dividen en tramos de 5 años, durante los cuales se pueden adquirir porcentajes de la vivienda a medida que se arrienda. Es así que hasta en un plazo de 30 años, el arrendatario puede adquirir la propiedad y convertirse en su dueño.
NOVACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO: Consiste en adquirir una vivienda que ya cuenten con un crédito hipotecario vigente, con tasas más convenientes que las actuales; SUBSIDIOS: Averiguar si se es susceptible de ayudas estatales y/o subsidios que puede significar un apoyo importante para el pie o reducir el costo de la propiedad; LOCALIZACIÓN: Si se busca una propiedad para invertir no se debe limitar la búsqueda sólo en la RM, dado en que los valores de inmuebles en regiones son mucho más económicos y con menor oferta de arriendos. Esto significa pagar un menor dividendo, poder recaudar un mayor arriendo y disminuir el periodo de vacancias de la propiedad;
PROMOCIONES INMOBILIARIAS: Podemos encontrar diferentes ofertas como: Pie en hasta en 60 cuotas y sin interés; Alianza con bancos que reducen la tasa de interés y/o cuentan con menores % de pie; Por el mismo valor de venta incluyen el amoblado de la vivienda o regala Gift Card; pago por parte de la inmobiliaria de los Gastos Comunes por varios meses; Descuentos de hasta un 25% en el valor de las unidades”.
