Alternativas para invertir en Fondos Inmobiliarios

En los últimos años los fondos de inversiones inmobiliarios han sufrido cambios en el valor de sus cuotas. Las razones son varias, pero los diferentes hechos que marcaron la inestabilidad, como la pandemia, las reformas y la crisis social, provocaron un desajuste que no da luces de cifras alentadoras. 

Por: Renato Herrera Lagos 

Tras el reciente informe de ACFI (Asociación Chilena Administradoras de Fondos de Inversión) dónde se manifestaba el aumento de cerca del 400% interanual en el valor de cuota de los fondos de inversión inmobiliaria, la pregunta que viene es: ¿este tipo de instrumentos contables beneficia al sector inmobiliario, inversionistas y compradores?

Así, entender los principales alcances sobre este informe, que muestra claros avances y una reactivación, sin obviar que todo proceso reformatorio trae consigo algunos aspectos a considerar, es un primer paso para responder la interrogante. 

Según cifras de la ACAFI, los valores cuota de los fondos de inversión inmobiliarios han subido hasta un 400% interanual, por lo que para aquellas personas que se están iniciando en el mundo de los fondos de inversión, los expertos detallan el alcance de esta noticia, además de considerar que las variables inciden en este fuerte incremento de los valores cuota. 

Desde la misma ACAFI comunicaron que “los valores cuota de un fondo son el resultado de varios factores que inciden dentro de la operación.” Asimismo, señalaron que su cálculo es el resultado del valor contable del patrimonio por sobre la cantidad de cuotas suscritas y pagadas en el momento en que publica el valor.

ACAFI da cuenta que “En el caso de los valores que muestran caídas relevantes o subidas tan importantes como la mencionada por el estudio, eso se debe al cambio en los patrimonios administrados, como podría ser cuando el fondo entra en liquidación”.

Para Héctor Valenzuela Lamd, gerente general de AIcapital, uno de los mayores cambios se dio en los instrumentos con exposición extranjera, entendiendo que AICapital próximamente lanzará un nuevo vehículo en euros con dos edificios en España.

“Los inversionistas después del octubre 2019 comenzaron a darse cuenta de que sus portafolios de inversión estaban muy concentrados en Chile, esto debido a las garantías y buenos retornos que como país ofrecíamos, lo que no incentivaba el tener que ir a buscar diversificación a otras partes, y esto cambió a partir de esa fecha. El inversionista ahora valora el poder tener su portafolio en distintas monedas y países” señala Valenzuela Lamd.

La mirada del rubro inmobiliario señala que el actual mercado chileno está siendo fuertemente respaldado por las políticas del Gobierno post plebiscito. Para Alfredo Palomino, gerente de arquitectura de Inmobiliaria Fundamenta, indicó que “el mercado cuenta con el interés de inversionistas que se alejó con el proceso constituyente, pero que vuelve a mirar a Chile como un escenario serio para la inversión de nuevos capitales y, por consecuencia, a invitar a mirar a los mercados tradicionales, como la minería y el rubro inmobiliario como un lugar seguro para la capitalización de mercados”.

Asimismo, desde la inmobiliaria advierten que en el mundo inmobiliario es fundamental poder tener en consideración el aporte de los megaproyectos, como ocurre con Eco Egaña Sustentable, que se encuentra paralizado, desde el pasado 04 de abril la Comisión de Evaluación Ambiental de la Región Metropolitana rechazó la construcción, pese a que cuenta con el permiso de edificación desde el 2018 y la aprobación unánime del Servicio de Evaluación Ambiental desde el 2019.

“El proyecto quedó suspendido en el 25% de avance y habiendo utilizado un tercio de su presupuesto que alcanza los US$300 millones y en un proceso judicial que avanza de buena manera para el proyecto, pero con estas demoras que claramente afecta a la inversión de fondos inmobiliarios, porque genera rechazo en los inversionistas”, señala Palominos.

Una visión similar es la mencionan desde la firma GPS Property, quienes dan cuenta sobre la importancia de estos fondos y que radicaría en la manera en que el mercado de capitales ha invertido, en sus distintos formatos.

“Al sector inmobiliario en Chile, lo que ha permitido a la industria seguir creciendo y siendo cada vez más sofisticada en la región. En el largo plazo hay una demostración que estos fondos han capturado valor para sus aportantes, incidiendo indudablemente en la buena performance que han tenido los activos inmobiliarios”, señalan de la firma.

el mercado cuenta con el interés de inversionistas que se alejó con el proceso constituyente, pero que vuelve a mirar a Chile como un escenario serio para la inversión de nuevos capitales

Fondos bajo la mirada extranjera

Uno de los mayores cambios se dio en los instrumentos con exposición extranjera, ya que muchas empresas están poniendo foco fuera de Chile. Los expertos concuerdan en que la frescura de dicha labor debe siempre apuntar a identificar cuáles son las perspectivas que tienen con esos nuevos instrumento y conocer, de primera fuente, al inversionista de estos vehículos inmobiliarios. 

Sobre este tema, Alfredo Palominos de Inmobiliaria Fundamente, señala que todos los tratados internacionales con los que cuenta nuestro país y sus políticas en materia  de económica exterior, comienzan a consolidarse con el actual  Gobierno.

“Llama la atención al interés internacional; los capitales se pueden posicionar en el extranjero como una alternativa que incentive la atracción de capitales extranjeros en el país, por su solvencia en el mercado regional, como un país estable en lo político y social (…), la evolución de las start up chilenas en lo que se refiere a tecnología, y por supuesto el rubro inmobiliario que han ido ganando terreno y posición en países como México, Colombia, Argentina e incluso Estado Unidos”.

“Hoy existe una diversificación de los patrimonios de los inversionistas en Chile, generándose un éxodo de capitales locales que han invertido en el extranjero. En los últimos años ha habido un aumento importante a la cantidad de fondos con foco en inversión inmobiliaria extranjera que han aparecido, acercando estos instrumentos a los inversionistas locales”, señalan a ese mismo tema desde GPS Property.

Aspectos como la inversión de particulares que se inician en los fondos inmobiliarios, suele ser siempre una de las interrogantes a dilucidar. Los factores que deben estar  con la mayor atención a la hora de invertir siempre estarán ligados a la seguridad que entregan los proyectos, cuestión clave para los inversionistas. 

“En nuestro país el cumplimiento de las legislaciones vigentes está por sobre todas las cosas y aunque a veces generen atrasos, el inversionista está seguro. Proyectos inmobiliarios como los que se mencionaban, por ejemplo, Egaña sustentable, en Ñuñoa, que pese a los procesos legales en los que se encuentra y que ha ido superando, permiten tener una mirada global de esta seguridad para el inversionista, donde tanto el actor privado, como desde el gobierno se tiene una especial atención por el desarrollo del sector en el país”, señala el ejecutivo de Inmobiliaria Fundamenta.

Los contra están observados en algunos intereses políticos y sociales que hacen detener ciertos proyectos; pese a la necesidad habitacional que tiene el país, lo que también se convierte en un “pro” a favor del desarrollo de los proyectos habitacionales con nuevas características, como la sustentabilidad y la “buena convivencia” con su entorno, que entregue espacios públicos de calidad, conectividad con servicios de transporte, áreas verdes y que tenga bajas tasas de densidad poblacional.