Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
El mercado inmobiliario y de construcción han vivido momentos complejos e interesantes los últimos años. Según el Informe de Macroeconomía y Construcción (MaCh) elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la inversión en el sector de la construcción en Chile experimentó una disminución del 4% durante el recién pasado 2023.
En este contexto, los multifamily han emergido como una alternativa que cambia la forma en que se abordan los proyectos de construcción y gestión de propiedades. Esta modalidad, presente en Chile desde hace años a través de negocios de familias de alto patrimonio, corredoras de seguros, fondos de inversión y las propias AFP, presenta una serie de ventajas que podrían marcar un golpe de timón significativo en cómo se mueve el sector.
La modalidad de los multifamily, en esencia, radica en la inversión de un fondo en un edificio completo desde el inicio del proyecto, o también, puede ser en una etapa posterior al inicio de este. Esto presenta una gran ventaja, dada la posibilidad de iniciar el proyecto desde cero, adquiriendo la tierra y construyendo con la visión de inversión desde el origen.
Esta metodología acota el riesgo de construcción, ya que las inmobiliarias venden directamente a los fondos de inversión, estableciendo un mapa claro de los valores de las propiedades. La reducción de riesgos en la etapa inicial simplifica todo el proceso, permitiendo a los inversores observar el tipo de unidades que se construirán.
En Europa y Estados Unidos los multifamily han demostrado ser un negocio potente, especialmente en lugares como Nueva York, donde el costo de adquirir propiedades para una persona particular es elevado. En Chile, la tendencia debería seguir esta dirección, considerando que el stock de departamentos bajo esta modalidad se ha triplicado y la cantidad de edificios se ha duplicado de 2020 a 2023, según informes recientes.
La realidad económica actual, con desempleo formal y aumento de la informalidad, hace que el acceso a créditos sea más difícil para las personas, lo que podría resultar en un stock de propiedades inmovilizado, incentivando a las inmobiliarias a vender directamente a fondos de inversión.
Si bien, esta modalidad puede ser menos rentable para las inmobiliarias y constructoras, proporciona mayor seguridad, ya que conocen el destino del proyecto desde el principio y tienen la certeza de que estará completamente vendido.
En otros países, el 50% de las viviendas destinadas a residencia se gestionan a través de multifamily. Esta tendencia parece arraigarse en Chile, especialmente considerando el riesgo país actual. A medida que la regulación aumenta, es probable que disminuyan los inversores individuales, tanto compradores para habitar como inversionistas, mientras que los multifamily seguirán ganando terreno en el mercado inmobiliario chileno.
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