Algunos expertos inmobiliarios postulan que hacia finales de los próximos años deberíamos ver un alza en los precios de las viviendas, y entre las razones que arguyen, están el fuerte vacío y un frenazo en la oferta de departamentos.
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Por: Renato Herrera Lagos
La mirada de los expertos en temas de desarrollo inmobiliario, sin duda son la pauta para entender un mercado volátil, cambiante y lleno de desafíos, por eso, las reciente declaraciones de Javier Varleta en el programa “Hoy en Palabras Que es Noticia” de Radio Futuro respecto al porqué del estancamiento en los permisos municipales para edificación.
El gerente de estudios territoriales de GFK, señaló que entre enero de 2021 y marzo de 2023 se aprobaron en las direcciones de obra de las municipalidades de la Región Metropolitana 498 permisos para construir edificios habitacionales, pero sólo se han empezado a ejecutar y vender el 30,5% de ellos, es decir, 152. De acuerdo a expertos, esto da cuenta de un problema que quedará en evidencia el 2024 y 25: fuerte vacío y un frenazo en la oferta de departamentos.
Respecto al problema que se ve previsto para el 2024 y 2025, Varleta comenta que “se expresa en que se va a producir un bache respecto a productos terminados, por ende, hacia finales de los próximos años debiéramos ver un alza en los precios de las viviendas, y eso es precisamente por tener una menor cantidad de vivienda. Ya vimos esto en periodos de crisis anteriores a medida que tuvimos una cantidad de proyectos en venta”.
Cuando hablamos de departamentos y casas, o en términos generales, de soluciones habitacionales, cabe destacar que se debe realizar una diferenciación respecto a las unidades, pues para muchos “en el tema de las casas siempre se va a dar una menor oferta y no debiese ser de tanta preocupación, porque es un mercado que se construye mucho más rápido, lo que significa que es mucho más fácil ajustar estas ofertas. Más no así los departamentos que generalmente en promedio demoran dos años en construirse”, indica el perito inmobiliario.
Por su parte, Francisco Domeyko, gerente comercial de Maestra Inmobiliaria, señala que “si bien la emisión de permisos municipales ha estado lenta, hay q considerar q las inmobiliarias que tienen permisos emitidos, no han comenzado las obras, debido a la baja en las ventas y las malas expectativas de los clientes”.
Respecto a la situación reciente del país en cuanto a las caídas de los precios, el gerente de estudios territoriales de GFK, señala que se debe tener cuidado con esta situación, porque a pesar de que existen caídas en los precios, no se puede señalar que todo el mercado ha tenido bajas de precios uniformemente.
“Mirando las estadísticas, podemos ver que en el último periodo el precio promedio del gran Santiago tiende a disminuir, pero hay que tener cuidado cuando vemos este tipo de anuncio, porque lo que en realidad ha estado pasando, es, han estado apareciendo proyectos en zonas que el metro cuadrado es bastante menor. Hay que tener cuidado con esas cifras”, asegura.
“Las municipalidades ven a las inmobiliarias como empresas que vienen a hacer negocios a sus comunas, pero no ven que la calidad de vida que tendrán sus vecinos y los potenciales ingresos que recibirán es enorme. La demora en la emisión responde a una burocracia creciente, en donde los plazos de respuesta se han amplificado en forma importante. Esto tiene una implicancia directa en los costos del proyecto y por ende en los precios finales de venta”, advierte Domeyko.
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Sin embargo, la mirada de Varleta respecto a la actual situación inmobiliaria es positiva, puesto que los indicadores señalan que “hay expectativas positivas, pero si miras el informe el IPEC donde se pregunta a la gente si es una buena idea comprar una vivienda y el informe dice que hay solo un 4%, un porcentaje histórico, que de alguna manera ha incidido en la reducción de permisos”.
“Un dato muy fuerte producto del déficit que tenemos hoy es enorme, por un tema de los costos, las expectativas bajas de las inmobiliarias y eso en el mundo financiero significa un desafío inmenso. Va a ser difícil llegar a otros números más adelante teniendo en cuenta la variable entre precios y expectativas”, asevera Javier Varleta.
En cuánto a las expectativas de la construcción de posibles mega edificios y la restricción de permisos, el propio gerente de estudios territoriales de GFK, establece que “en algunos casos, el tema de los guetos verticales genera una perspectiva negativa frente a estas edificaciones, genera de por sí una disminución en el término de permisos, que de cualquier manera puedan estar aprobados, pero que no han iniciado sus obras aun y ese es un déficit que puede alargarse para los próximos años”.
Sobre la buena dinámica en el mercado inmobiliario y si esta volverá todos los expertos coincidieron que existen análisis que hablan de que el repunte pasa por los jóvenes. “Hemos hecho un análisis donde personas jóvenes que, teniendo un ingreso muy bueno, se demoraría de siete a ocho años en juntar el pie para comprar una vivienda, y esa es una de las mayores preocupaciones que tenemos hoy, que la gente arrienda, pero no hay acceso a la vivienda. Yo diría que este año ha sido un fenómeno bastante importante”, concluye en Palabra Que Es Noticia Javier Varleta.
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“Vemos que el sector está mejorando, lento, pero con indicios de una mejora hacia fines de año. Las oportunidades están hoy, ya que hay buenos precios y promociones y la alternativa de inversión en este tipo de activos siempre será atractiva y segura”, asevera Domeyko.
Finalmente desde la mirada academia, Beatriz Mella, doctora en Planificación Urbana y de Transporte, University College London y directora CIUDHAD (Centro de Investigación Urbana para el Desarrollo, Hábitat y Descentralización) de la Universidad Andrés Bello, comenta que existe un importante tema referente al mercado inmobiliario complejo: “Hay una oferta de alguna manera limitada y que está asociada a una serie de complejidades macros y micros en términos de economía, pero por otro lado, tenemos una demanda creciente”.
¿Cuáles fueron las recientes declaraciones de Javier Varleta en el programa “Hoy en Palabras Que es Noticia” de Radio Futuro, y a qué tema se refirieron específicamente?
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