El sector de lujo recupera su dinamismo gracias a sus diversos atractivos, entre estos factores el político es importante, pero también que es un mercado cada vez más exclusivo, que cuenta con una oferta a largo plazo y que sus compradores son ‘amenities’.
Por: Renato Herrera Lagos
El sector San Isidro en Lima es uno de los asentamientos financieros más importantes en el Cono Sur. Muchos han catalogado a este distrito como uno de los más exclusivos en Perú, pues cuenta con áreas verdes como es el sector El Olivar, así como también con confortables y gourmet cafeterías, restaurantes y una cultura local en su casco histórico con imponentes iglesias y construcciones que resisten el auge inmobiliario conjugando diferentes referentes.
Por lo mismo el sector de San Isidro se ha convertido en uno de los más cotizados por inversionistas e inmobiliarias, que buscan paños para construir proyectos inmobiliarios con amenities de primera línea que viene recuperando su dinamismo, pero no cualquiera puede acceder a una vivienda de lujo en este sector, ya que éstas superan el millón de dólares y el metro cuadrado en las propiedades más cotizadas sobrepasa los US $6.000.
Para Yoni Yap, socio director de Property Partner Perú, la actividad económica en Perú se contrajo un 0,4% en el primer trimestre del año, dentro de lo cual se observó una caída en la inversión privada producto de los conflictos sociales, pero fundamentalmente por la ausencia de nuevos proyectos mineros.
“Desde el punto de vista inmobiliario y pese al alza de las tasas de créditos hipotecarios la demanda de proyectos inmobiliarios en Perú sigue creciendo, recordemos que a diciembre del 2022 las ventas en este sector crecieron un 4% en comparación con 2021, aumento que se dio particularmente en el sector de departamentos nuevos de entre US$90.000 y US$200.000 que es el segmento que hoy en día lidera la venta de propiedades en el Perú”, sentencia el socio de Property Partner en Perú.
Asimismo, Yap advierte que “en este mismo segmento, los distritos de Lima Top, en donde se encuentra San Isidro, tuvieron un alza en la venta de un 40% el pasado marzo, lo que se explica por la gran cantidad y variedad de proyectos inmobiliarios existentes en esta zona. De todas formas, se espera que la inversión inmobiliaria en Lima decrece en este 2023 debido a la gran cantidad de stock disponible y acumulado post pandemia”.
Uno de los factores importantes que se contempla se relaciona con el factor político, el que aparece en el fallido Gobierno de Pedro Castillo, dónde se infunde un miedo generalizado hacia las inversiones en el país. Dichas ventanas en este tipo de unidades fueron las más impactadas, esto porque supuso un estancamiento en el dinamismo de este mercado.
“Sin embargo y pese a la incertidumbre política, Perú se sitúa como unos de los países más seguros para invertir en Latinoamérica, esto entre otras cosas, gracias a la estabilidad e independencia de su Banco central, quien ha mantenido la inflación dentro de rangos metas bajos en comparación con la región”, señala Yap.
Para Jimena Rodríguez, gerente general de ACM indica que “Cuando cambió la situación política fue terrible. Los primeros seis meses hubo mucha incertidumbre, fuga de capitales; muchos dejaron sus inversiones en el Perú. Ni siquiera sonaba el teléfono por ese tiempo. Pero luego empezó a activarse lentamente. Ahora está bastante mejor”.
En ese mismo orden, para la directora comercial de Grupo Octagon, Yessica Reyes, señala que “Hoy se ve más estabilidad, el dólar ha descendido, las tasas van con tendencia a la baja y quizá haya una inflación de 3% hacia fin de año. Hay más seguridad para invertir en el Perú luego de una época en que se prefería llevar el capital fuera”.
Incluso, la ejecutiva plantea que, durante el mandato anterior del gobierno, sus clientes buscaban inversiones en el extranjero tras el temor a las condiciones reinantes en el país. Si bien no existe una base de datos pública y gratuita de propiedades vendidas en el país, las fuentes coinciden en que hay un cambio drástico en el dinamismo, que viene evolucionando con el paso de los meses.
“La zona más exclusiva de San Isidro es de la cuadra 1 a la 7 en Pezet. Se llama San Gabriel, y también se le conoce por sus parques”, cuenta la ejecutiva y según su visión, un 80% de clientes de este nivel busca departamentos y un 20% casas, aunque estas últimas son más caras y tienen menos oferta.
El problema, por así decirlo, de adquirir casas es que supone un presupuesto adicional para remodelaciones y mantenimiento, cuyo costo supera los cien mil dólares en varios casos. “Sumado a otros gastos, puede implicar una inversión de hasta 20% más sobre el precio de la vivienda”, añade.
Por ello, la oferta de proyectos de edificios con características verdaderamente lujosas entra a tallar cada vez más. Quizá el caso más representativo es el que está desarrollando ACM con vista al golf: Pezet 195.
“El proyecto es como hacer un hotel siete estrellas”, afirma Rodríguez. Se trata de dos torres con jardines internos, donde uno de los retos más complejos es la atención a casi los 100 clientes que vivirán ahí. No es que se venda una unidad y nada más, puesto que el nivel de atención va hasta el más mínimo de los detalles.
El precio varía de acuerdo con la ubicación del departamento en el proyecto, que contará con espacios para deportes, desde natación hasta pickleball. Así, la franja va entre los US $6.000 y los US $7.500, con metrajes de entre 250 m2 y 1.300 m2 en uno de los penthouses.
ACM responde a las siglas del dueño. Se trata de una empresa familiar de segunda generación que en el 2006 ingresó al mercado residencial de lujo, ya que antes desarrollaba otro tipo de viviendas y proyectos.
Empezaron a colaborar con la multipremiada firma basada en Nueva York de más de 50 años, Robert A.M. Stern Architects, con quienes ya suman seis edificios. El primero fue Pezet 375, que empezó su construcción en el 2014 y se entregó en el 2016. El último —el más ambicioso de todos, que terminará de construirse en dos años— es Pezet 195, que ya tiene un 70% de unidades vendidas.
“Hay clientes que prefieren edificios grandes por las áreas comunes, sea para el golf o para parques privados. Otros van por edificios chicos con menos vecinos. Hay un público que quiere ubicaciones seguras, con buena vista, cerca de Miguel Dasso”, explica Rodríguez.
De hecho, recientemente realizaron un estudio con PwC con 70 clientes y las características más valoradas eran la ubicación, la calidad de acabados y el servicio de la constructora. Solo el presupuesto que se destina para los acabados, según las fuentes va entre el 5% a más sobre el valor de la unidad.
Otro proyecto de lujo es The Grand, desarrollado por el Grupo Octagon. Ubicado en el cruce de las avenidas Coronel Portillo y Pezet, cuenta con precios que van en el orden de entre el medio millón y los 2.1 millones de dólares, con un metraje de hasta 615 m2 y vista tanto hacia el océano Pacífico como hacia el golf.
El proyecto que se entregará hacia fines del 2024, se lanzó durante la pandemia: “algunas personas retiraron su capital durante el gobierno de Castillo. Se paralizaron las ventas, pero ya llegamos al mínimo para la activación del banco. Estamos cerrando cerca de dos unidades al mes”, sostiene Reyes, además ya cuenta con el 40% de unidades vendidas.
De acuerdo con Renzo Sarmiento, director gerente de Tucán Inversiones, firma que también tiene proyectos en la zona del golf de San Isidro, las familias que buscan este tipo de propiedades consideran un diseño atemporal, funcionalidad y la participación de un arquitecto con expertise en el desarrollo.
Sumado a todo lo anterior se ha confirmado que los clientes son peruanos, y usualmente, son varios miembros de una familia los que compran unidades, la mayoría está entre los 50 y los 65 años, aunque los que tienen de 40 a 49 comprenden cerca del 30%. Además, en el caso de ACM, hay entre 30% y 40% de clientes o familias que vuelven a comprar con el tiempo propiedades a la misma firma, mientras que otros adquieren varias para sus hijos.
Hay otros clientes que compran una unidad y que ante la falta de mayor oferta en determinado proyecto, venden sus propiedades a ’precio capricho’, mientras que otro grupo lo hace con el fin de alquilar, aunque estos suman apenas entre un 5% y un 10%. Los clientes que recurren a ocupar este tipo de viviendas son habitualmente embajadores o funcionarios de alto perfil.
En general los clientes son empresarios de banca, minería, pesca, salud y otros, que buscan ser parte de la élite más exclusiva de Lima, por lo que probablemente, no hay mejor forma de conseguirlo que viviendo a un paso del golf de San Isidro.
“El comprador de este segmento, es un segmento joven, de nivel A1, y el cual compra tanto para vivir como para invertir, esta última opción representa cerca del 30% de las ventas, en cuanto el segmento total de lujo representa cerca del 15% de las ventas de Lima Top”, advierte Yoni Yap, socio de Property Partner en Perú.
Debido a la proliferación de edificaciones de lujo en la zona del golf, cada vez hay menos oferta de terrenos para construir proyectos de características específicas. Esto hace que se genere más exclusividad.
“San Isidro sur particularmente es la zona con el metro cuadrado más caro del País, alcanzando los US$3.700 dólares en viviendas nuevas para propiedades que van desde los US$300.000 con características como, asesor directo al departamento, estaciones de carga para vehículos eléctricos, piscinas, terminaciones de lujo y gran amplitud en metros cuadrados, en contraposición con la tendencia de los multifamiliares actuales”.
“Destaca en San Isidro los grandes parques, exclusivos colegios, restaurantes, zona de embajadas y exclusivos clubes como el Lima Golf San Isidro”, comenta Yap de Property Partner en el vecino país. Perú siempre se ha destacado por tener un importante segmento de propiedades exclusivas, particularmente en zonas como La Molina, San Isidro, Surco, Miraflores y Barranco”, señala Yap.
“El mercado disponible en el segmento alto está dado principalmente en determinadas zonas de los distritos de San Isidro, Miraflores, La Molina y Barranco, este último de manera muy marcada. Este segmento es aquel que le interesa la exclusividad de barrios poco convencionales, con seguridad y servicios cercanos y que está dispuesto a pagar más por un inmueble de características arquitectónicas únicas”, comenta el socio de Property Partner en Perú.
Muy buena información.