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- 02-07-2026 16:03:15
Un estudio de HousePricing, basado en el análisis de más de 200 comunas del país, identificó las zonas con mayor rentabilidad por arriendo durante este año. El informe muestra un mayor protagonismo de comunas periféricas de la Región Metropolitana y de ciudades regionales, impulsadas por menores precios de compra y una demanda sostenida por viviendas en arriendo.
Por Tomás Rodríguez Botto
La rentabilidad de la inversión inmobiliaria continúa mostrando cambios en Chile. De acuerdo con un estudio elaborado por HousePricing, las comunas con los mayores retornos por arriendo en 2026 ya no corresponden, en su mayoría, a los tradicionales polos de inversión, sino que se concentran en sectores periféricos de la Región Metropolitana y en distintas ciudades de regiones.
El análisis consideró información de más de 200 comunas del país y se elaboró a partir de datos de transacciones efectivas, además de publicaciones de propiedades disponibles en portales inmobiliarios. Según el informe, Cerro Navia registra el mayor cap rate del país con 13,3%, seguida por Lo Prado con 9,8%, Molina que llega a 9,6%, Río Bueno con 9,4% y Graneros que alcanza el 9,3%.
Matías Echeverría, CEO de HousePricing, señaló que los resultados reflejan un cambio en la distribución de las oportunidades de inversión. “Las mejores rentabilidades ya no están necesariamente en los barrios tradicionales de inversión. Hoy vemos oportunidades muy atractivas en comunas periféricas de la Región Metropolitana y en regiones, donde los precios de entrada siguen siendo bajos y la demanda por arriendo se mantiene estable”.
El estudio indica que las comunas con mejores indicadores de rentabilidad comparten tres características: valores de compra más accesibles, una demanda sostenida por viviendas en arriendo y una menor presión de nuevos proyectos inmobiliarios, factores que favorecen retornos superiores al promedio nacional.
El informe también evidencia que las comunas regionales presentan, en promedio, mejores niveles de rentabilidad que la Región Metropolitana. Mientras el cap rate promedio en regiones alcanza 6,7%, en la RM llega a 6,1%.
Entre las comunas regionales con mejor desempeño figuran Molina, Río Bueno, Angol, San Fernando y Cauquenes, todas con retornos superiores al promedio nacional.
“Las regiones del centro-sur están concentrando algunas de las mejores oportunidades del mercado. Maule, O’Higgins, Ñuble y parte de La Araucanía presentan una combinación muy interesante entre rentabilidad, potencial de valorización y accesibilidad para inversionistas”, afirmó Echeverría.
Otro de los hallazgos del estudio es que las viviendas usadas y seminuevas están ofreciendo mejores retornos que los proyectos nuevos en diversas comunas del país.
En San Bernardo, Maipú y Quinta Normal, por ejemplo, la diferencia supera los dos puntos porcentuales en favor de las propiedades usadas, debido principalmente a que presentan precios de compra más competitivos, mientras la demanda por arriendo se mantiene estable.
Respecto de esta tendencia, Echeverría indicó que “hoy el flujo por arriendo pesa más que la expectativa de plusvalía. Una inversión inmobiliaria saludable debe sostenerse por sí misma a través del ingreso por arriendo y no depender exclusivamente de futuras alzas de precio”.
El análisis también identifica a Conchalí, Molina y San Fernando entre las comunas que destacan por combinar altos niveles de rentabilidad con aumentos en el valor de las propiedades, posicionándose como alternativas para quienes buscan equilibrar ingresos por arriendo y potencial de valorización.
Sobre el escenario actual del mercado, el ejecutivo sostuvo que la toma de decisiones requiere un análisis más detallado que en años anteriores. “Ya no basta con comprar cualquier propiedad y esperar que suba de valor. Hoy las diferencias entre comunas son mucho más marcadas y tomar decisiones basadas en datos se vuelve fundamental para reducir riesgos y maximizar resultados”, concluyó.
