El estudio advierte 815 días en promedio para permisos inmobiliarios en la Región Metropolitana. En Macul, La Cisterna y San Joaquín los plazos acumulados superan los 1.300 días.
Por: Redacción EDI
Según un estudio de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) junto a TOCTOC, el promedio de plazo para obtener todos los permisos que más frecuentemente se requieren para desarrollar proyectos inmobiliarios pasó de 648 días en 2019 a 815 días en 2023. Esto significa un aumento 25,7% en cuatro años, pese a que la actividad de la industria fue sustancialmente menor a la que se registró antes de la pandemia.
Más de dos años en promedio puede retrasar las tramitaciones de permisos de las empresas inmobiliarias en la Región Metropolitana, que incluyen los cinco trámites que más gestionan las empresas ante las Direcciones de Obras Municipales: aprobación del anteproyecto, permiso de obra nueva, modificación de proyecto. , copropiedad y recepción final.
Así lo revela el primer “Observatorio de Plazos” de la industria, elaborado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) junto al área de estudios y consultoría de TOCTOC, con el objetivo de detectar de manera precisa dónde se encuentran los cuellos de botella en la tramitación de proyectos de edificación y gestionar mejoras que reduzcan las demoras injustificadas en las Direcciones de Obras Municipales.
Las razones de las demoras en las entregas de proyectos inmobiliarios
En específico, el informe detecta que el tiempo promedio es de 815 días, plazos que superan los 1.300 días en comunas como Macul, La Cisterna y San Joaquín. El análisis le dio seguimiento a un total de 927 expedientes de proyectos inmobiliarios en 30 comunas entre 2019 y 2023.
Entre las principales conclusiones, se detectó que el plazo promedio para obtener todos los permisos que más frecuentemente se gestionan en el desarrollo de un proyecto inmobiliario pasó de 648 días en 2019 a 815 días en 2023. Lo que implica un alza de 25,7% en cuatro años, pese a que la actividad de la industria el año pasado fue sustancialmente menor a la que se registró antes de la pandemia.
“La demora en la tramitación de permisos tiene efectos relevantes en el precio de las viviendas, al subir los costos financieros y alargar excesivamente el momento de la entrega final a los propietarios”, señaló Alejandro Marinovic, vicepresidente de ADI a cargo de esta investigación. “Es inviable para la industria tener demoras de tres años y medio o más en la permisología asociada a un proyecto, como ocurre en algunas comunas de Santiago”, agregó.
Proyectos inmobiliarios residenciales en regiones superan a los de la Región Metropolitana
En esta línea, el estudio indica que el factor principal de las demoras se origina en las DOM, que explican en promedio un 73,7% del plazo total, mientras que el 26,3% restante se debe a demoras de las partes solicitantes.
“Creemos que este trabajo enmarcado en el contexto actual del problema de acceso a la vivienda es fundamental, porque los retrasos en la aprobación de los proyectos encarece aún más los precios, sumado a otros factores que han incidido en el alza. Por esto, instamos a tomar medidas para frenar la burocracia, que generen mayor dinamismo que promueva el empleo y el acceso a la vivienda”, sostuvo José Ignacio Vicente, CEO de TOCTOC.
“Desde la ADI hemos discutido la metodología y los resultados de este informe con la Asociación de DOM, la Asociación de Oficinas de Arquitectura y con el Ministerio de Vivienda, con el ánimo de gestionar y resolver los problemas que inciden en las demoras excesivas”, apuntó Slaven Razmilic. “Los contactos han sido auspiciosos y hemos encontrado en nuestras contrapartes un ánimo constructivo, destacándose el potencial que tiene esta herramienta para avanzar en base a información clara”, puntualizó.
Existen otras cifras importantes que hablan de la caída en regiones. El último análisis de Colliers concluyó que, al igual que en la capital, los permisos de edificación de departamentos en regiones han caído considerablemente.
“En el caso de las regiones la caída fue de 43% en relación al bienio 2018-2019 y 22% en relación al 2022. Las regiones que acusan la mayor caída son Valparaíso con un 75% y Biobío con 68%, le siguen Coquimbo con un 26% y Antofagasta con un 17%”, explica Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers.
De acuerdo al estudio, la caída de los permisos tiene causas similares a las de la Región Metropolitana. “La caída de las ventas encabeza la lista, cuyo factor principal es el aumento de la tasa de crédito hipotecario, que hizo aumentar los dividendos entre 30% y 40% en términos de UF y hasta 80% en términos nominales, mientras que las remuneraciones tienen incrementos limitados”, señala el reporte.
¿Cuáles son las comunas con más ventas de departamentos nuevos en la capital?
Según Gleisner, esto genera un desajuste de las expectativas entre lo que se podía comprar hace un par de años y lo que hoy se puede comprar. “Así se genera un gran motivo de postergación de la compra hasta que las condiciones vuelvan a las anteriores”, explica.
“La falta de ventas provoca una inmovilidad de las inmobiliarias, que no tienen liquidez para comprar nuevos terrenos o iniciar nuevas construcciones, con un sistema financiero muy adverso a otorgar créditos para la construcción”, aclara el estudio.
Por el lado positivo, el análisis indica que La Araucanía es la región de mayor participación que presenta cifras positivas, con un aumento de 12% en relación al periodo 2018-2019, y de un 163% en relación al 2022. Le siguen Tarapacá con 62% y Los Lagos con 5%.
“Las cinco comunas con más crecimiento en relación al bienio 2018-2019 son Alto Hospicio con 351%; las otras comunas -con mucho crecimiento, pero de poco volumen- son Llanquihue con 583%; San Javier con 447%; San Felipe con 245% y Coronel con 221%”, concluye.
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