Medida busca poner freno a la especulación inmobiliaria que ha elevado el precio promedio de un departamento nuevo en Tokio a más de 880 mil dólares.
Por Leonardo Núñez
En un intento por frenar la escalada en los precios de la vivienda y la creciente especulación inmobiliaria, el municipio de Chiyoda, en el corazón de Tokio, ha propuesto una prohibición de cinco años para la reventa de condominios nuevos.
La medida, presentada oficialmente a la Asociación de Empresas Inmobiliarias de Japón (RECAJ), busca limitar las compras especulativas y favorecer a los compradores que realmente buscan residir en una propiedad.
La propuesta surge en medio de un aumento récord de los precios de los condominios en Tokio. Según datos del Real Estate Economic Institute, en el primer semestre de 2025, el precio promedio de un departamento nuevo en los 23 barrios de la capital japonesa alcanzó los 130,6 millones de yenes, equivalentes a 882 mil dólares. En el área metropolitana de Tokio, el promedio llegó a 89,5 millones de yenes, unos 604 mil dólares, marcando aumentos interanuales del 20 % y 17 %, respectivamente.
La restricción propuesta no es vinculante legalmente, pero se espera que los principales desarrolladores la adopten de forma voluntaria. Esta incluiría una cláusula que impide vender la unidad durante los cinco años posteriores a su compra. Además, se sugiere limitar la compra a una unidad por persona y elevar los impuestos a las ganancias de capital por ventas a corto plazo, señala Nikkei Asia.
Actualmente, Japón grava las ganancias de capital con un 39,63 % si la propiedad se vende antes de los cinco años, y con un 20,315 % después de ese plazo. Sin embargo, en la práctica, sin mecanismos restrictivos como el propuesto, muchos compradores logran evitar esas sanciones, especialmente mediante operaciones corporativas o ventas entre familiares.
La medida se enfoca principalmente en frenar el alza en proyectos de lujo en zonas centrales como Chiyoda, Minato o Shibuya, donde el acceso a la vivienda se ha vuelto prácticamente imposible para los residentes locales.
La paradoja del mercado inmobiliario japonés es que, mientras millones de personas no pueden acceder a viviendas en las grandes ciudades, el país enfrenta un problema crónico de propiedades deshabitadas.
Se estima que hay más de 8 millones de viviendas vacías en Japón, muchas en zonas rurales o suburbanas sin demanda. Sin embargo, en Tokio, donde se concentra el empleo y los servicios, el acceso a una vivienda digna y asequible es cada vez más difícil, especialmente para jóvenes y familias.
A esto se suma el fenómeno del “condo flipping”, en que inversionistas —muchos de ellos extranjeros— compran unidades nuevas para revenderlas rápidamente con ganancia. Según reportes del sector, entre el 20 % y el 40 % de los compradores de condominios en Tokio son extranjeros, atraídos por el yen débil y los precios aún competitivos frente a otras capitales asiáticas.
Si los grandes desarrolladores como Mitsui Fudosan, Nomura Real Estate o Mitsubishi Estate adoptan estas restricciones, podrían marcar un cambio estructural en el mercado de vivienda en Japón. La medida también podría ser replicada por otros municipios que enfrentan dinámicas similares.
