Por: Rodrigo Andreucci Aguilera, socio de Andreucci y Torrejón Abogados, firma legal boutique que atiende inmobiliarias, constructoras, Family Office y bancos.
Haciendo un breve resumen de la historia, allá por el año 2006, la Directora de Obras de Lo Barnechea consultó a la División de Desarrollo Urbano (en adelante, DDU si para efectos de aplicar los requisitos contenidos en el numeral 1 del art. 2.6.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (en adelante OGUyC), para que uno o varios terrenos puedan acogerse al concepto de conjunto armónico.
Sea en la hipótesis de una superficie predial mínima de 5.000 m2 o de 2.500 m2, resultantes de una fusión, debe previamente descontarse la zona afectada a expropiación.
La División de Desarrollo Urbano emitió la Circular Específica Nº 35 del 12 de junio del año 2007, usó como criterio para zanjar la consulta lo siguiente: “Complementando, los mismos cuerpos normativos contienen diversas materias que involucran la superficie o tamaño del predio, recurriendo a un criterio uniforme cuando presentan terrenos gravados con declaratorias de utilidad pública”.
“Esto es, que el terreno asociado a un proyecto se define una vez descontadas las áreas afectas a la declaratoria, tal como se manifiesta por ejemplo en los coeficientes de constructibilidad y de ocupación de suelo, o también en el cálculo de las densidades atribuibles a un proyecto de edificación, entre otras”.
A partir del año 2007, con la citada Circular DDU Específica 35-2007, se empezó a interpretar que para acogerse a conjunto armónico, los terrenos previamente debían descontar las franjas afectas para determinar la superficie predial mínima, sea de 5.000 m2 o de 2.500 m2, respectivamente (ver art. 2.6.4. numeral 1 de la OGUyC), y mismo criterio, se extendió para acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria.
Esto, hasta que en el año 2023 la Asociación de Oficinas de Arquitectura A.G. impugnó la legalidad de la Circular DDU Específica Nº 35-2007, por considerar que la DDU abusó de la atribución contenida en el art. 4 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante, LGUyC), arribando a una conclusión que modifica el 2.6.4 de la OGUyC, creando un nuevo requisito que la norma no contenía.
La Contraloría General, previo a la emisión de su dictamen del mes de noviembre pasado, solicitó informe a la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, quien defendió la actuación de la DDU en el año 2007, diciendo que la figura de Conjunto Armónico ya es excepcional y no debe entregarse otros beneficios a la posibilidad (la de no descontar las zonas afectadas para determinar la superficie predial mínima) de acogerse a tal concepto arquitectónico.
Respecto al criterio definitivo fijado por la Contraloría por dictamen Nº E 417334 de fecha 17 de noviembre del año 2023, a diferencia de la DDU en el año 2007 y de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo en el año 2023, la Contraloría hizo un análisis normativo mucho más amplio, pues no elevo a un supuesto carácter general una situación precisa y concreta, y distinguió las dos situaciones opuestas que se presentan en estos casos.
Así, para el dictamen del 17 de noviembre pasado, la Contraloría concluye disponiendo que la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo deberá disponer que la Circular DDU Específica Nº 35 – 2007 debe ajustarse a derecho e informar de su actuación en un plazo de 15 días. La DDU por la Circular Nº 496 de fecha 26 de marzo del 2024, derechamente derogó la Circular DDU Específica Nº 35 – 2007.
Sobre las consecuencias, los terrenos acogidos al concepto de conjunto armónico, no deben descontar las franjas de afectación de manera previa para determinar si se cumple con la superficie mínima predial. El criterio acá sostenido por la Contraloría a propósito de los proyectos que se acogen a conjunto armónico, es aplicable respecto de terrenos acogidos a la nueva ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria en su artículo 54.
Existen aproximadamente 600 circulares DDU, entre generales y específicas, y 150 de éstas han sido derogadas o modificadas sustancialmente por orden de la Contraloría General de la República, por evidentes ilegalidades contenidas en sus textos que resultan obligatorios para los Seremi Minvu y las DOM del país.
En estas líneas estamos en presencia de un claro ejemplo de la incerteza normativa que se origina, por existir múltiples fuentes creadoras de derecho en el mundo inmobiliario.
