Las modificaciones impulsadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo buscan aumentar la oferta habitacional, reducir tiempos de construcción y contribuir a una baja en los precios de las viviendas.
Por Leonardo Núñez
Hace casi dos meses, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) inició el proceso para modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Esta es una propuesta que busca flexibilizar normas urbanísticas con el objetivo de aumentar la construcción de viviendas, acelerar los procesos de aprobación de proyectos y contribuir a reducir los costos habitacionales.
Según la cartera, el alza acumulada de los precios de las viviendas desde 2008 ha superado ampliamente el crecimiento de los salarios. En ese contexto, el ministerio sostiene que parte de esta situación responde a regulaciones urbanísticas que restringen el desarrollo de nuevos proyectos y encarecen el valor del suelo.
La propuesta contempla una serie de cambios orientados a aumentar la capacidad de construcción en áreas urbanas. Entre ellos, la modificación de los criterios de densidad habitacional, el aumento de los coeficientes de constructibilidad, ajustes a las alturas permitidas y cambios en los requisitos aplicables a los denominados conjuntos armónicos.
Uno de los aspectos que ha generado mayor debate es la reducción del número de habitantes considerados para calcular la densidad bruta de los proyectos, pasando de cuatro a dos personas por vivienda y, en el caso de las viviendas económicas, a una persona por unidad.
A ello se suma la disminución de la superficie mínima exigida para desarrollar conjuntos armónicos, desde 5.000 m² a 2.500 m², junto con mayores incentivos de constructibilidad y altura para proyectos de vivienda económica emplazados cerca de infraestructura pública o vías estructurantes.
De acuerdo con estimaciones de GPS Property, estas modificaciones podrían cuadruplicar la densidad permitida en ciertos proyectos de vivienda económica ubicados en ejes urbanos relevantes. Las comunas de Santiago, Providencia y Ñuñoa aparecen entre las que experimentarían los mayores efectos.
Las observaciones presentadas por distintos municipios coinciden en un punto central: la capacidad de las ciudades para absorber un crecimiento acelerado de población.
Providencia sostiene que los cambios podrían cuadruplicar el número de viviendas permitidas en parte importante de la comuna. Según sus cálculos, más de un tercio de su superficie urbana tendría potencial de densificación bajo las nuevas reglas, permitiendo la construcción de cerca de 185 mil viviendas adicionales, respecto de las actualmente autorizadas por su Plan Regulador Comunal.
El municipio advierte que ello podría traducirse en viviendas de menor superficie, con promedios cercanos a los 20 m², además de generar una presión significativa sobre redes sanitarias, movilidad, espacios públicos y equipamientos urbanos.
Desde Las Condes, las observaciones apuntan a que la propuesta podría duplicar la cantidad de viviendas permitidas en gran parte de la comuna. La alcaldesa Catalina San Martín, señaló que una expansión de esta magnitud podría generar problemas asociados a la capacidad de evacuación de aguas servidas, congestión vial y aumento de externalidades urbanas, advirtiendo riesgos similares a los observados en sectores que han experimentado procesos de alta densificación.
La autoridad también cuestionó la reducción de hasta un 50% en las exigencias de estacionamientos para proyectos ubicados cerca de estaciones de Metro o corredores de transporte público. Según el municipio, la medida afectaría a cerca del 90% del territorio comunal y podría trasladar una parte importante de la demanda de estacionamientos al espacio público.
Ñuñoa expresó reparos similares. En su informe técnico, el municipio advirtió que las nuevas reglas podrían triplicar la cantidad de viviendas permitidas sin que exista evidencia suficiente sobre la capacidad de soporte de la infraestructura urbana. Además, alertó sobre la posibilidad de replicar fenómenos de hiperdensificación como los registrados en algunas zonas de Estación Central, donde se desarrollaron los denominados “guetos verticales”.
La comuna también cuestionó la premisa de que una mayor oferta habitacional se traduzca automáticamente en menores precios. Entre sus observaciones, señala que el aumento del potencial constructivo suele reflejarse en un mayor valor del suelo, reduciendo parte de los beneficios esperados para los compradores finales.
La Municipalidad de Santiago concentró sus observaciones en otro ámbito: la protección patrimonial. El municipio advirtió que los cambios podrían debilitar resguardos existentes en una comuna donde cerca del 60% del territorio se encuentra bajo algún régimen de protección patrimonial.
Según la administración comunal, cualquier modificación que aumente significativamente la intensidad de uso del suelo debe considerar las características urbanas y patrimoniales del centro histórico de la capital, una de las zonas con mayor densidad urbana del país.
Consulta pública y próximos pasos
El proceso de consulta pública impulsado por el Minvu recibió 957 ingresos y más de 2.000 observaciones, convirtiéndose en una de las instancias de participación más numerosas registradas por la cartera en los últimos años. Más de 40 municipios participaron formalmente del proceso.
Desde el ministerio reconocen que una de las principales preocupaciones planteadas por los actores consultados dice relación con la necesidad de acompañar cualquier aumento de densidad con inversiones en infraestructura, servicios y equipamientos urbanos.
La versión definitiva de la propuesta será elaborada una vez concluido el análisis técnico de las observaciones recibidas. Posteriormente, el texto deberá continuar su tramitación administrativa antes de ser ingresado a la Contraloría General de la República.
