Mientras el Gobierno proyecta una caída de hasta 15% en los precios de viviendas nuevas, especialistas advierten que el impacto será menor y dependerá de factores como el valor del suelo, los costos financieros y la estructura del mercado.
Por Leonardo Núñez
La propuesta del Gobierno de eliminar de manera transitoria el IVA a la venta de viviendas nuevas por un período de 12 meses abrió un intenso debate en el sector inmobiliario. La medida, incluida en el plan de Reconstrucción Nacional, busca reducir el stock cercano a 100 mil viviendas sin vender y enfrentar un déficit habitacional estimado en 500 mil unidades.
Desde el Ejecutivo, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, afirmó que la iniciativa podría traducirse en una baja de entre 10% y 15% en el precio de las propiedades, lo que permitiría dinamizar la demanda y recuperar cerca de 200 mil empleos perdidos en la construcción.
Sin embargo, en el mundo académico y en la industria inmobiliaria no existe consenso respecto al impacto real de la medida. Uno de los puntos centrales del debate es que el IVA no se aplica sobre el valor total de la vivienda, sino principalmente sobre el costo de construcción.
El economista y docente de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, José Sapag, plantea a El Diario Inmobiliario que la percepción de una baja automática cercana al 19% es errónea. “El IVA a las viviendas se aplica únicamente al costo de construcción, no al valor del terreno”, explica.
En esa línea, sostiene que el impacto efectivo dependerá de la composición del precio final. “Cuando uno compra una vivienda, también adquiere una proporción del terreno. Mientras mayor sea el valor del suelo, menor será la incidencia real del IVA en el precio total”, afirma.
Por ello, Sapag coincide en que la reducción podría ubicarse en torno al rango estimado por el Gobierno, pero advierte que no será homogénea. En zonas urbanas con alto valor de suelo, la baja podría ser menor, mientras que en proyectos donde predomina el costo constructivo, el efecto sería más significativo.
El académico también introduce un elemento clave: la estructura tributaria de las inmobiliarias. Al eliminar el IVA en la venta, las empresas podrían perder la posibilidad de recuperar el crédito fiscal asociado a insumos y servicios utilizados en la construcción.
“Si las inmobiliarias no pueden recuperar ese IVA, es probable que esos costos se traspasen al precio final, lo que podría contrarrestar parte del beneficio esperado”, advierte Sapag.
A esto se suma un posible efecto de corto plazo en la demanda. Según el experto, entre el anuncio de la medida y su implementación podría generarse una postergación en las decisiones de compra, a la espera de la rebaja efectiva, lo que podría ralentizar temporalmente el mercado.
Desde la industria, el director ejecutivo de Colliers, Jaime Ugarte, indicó a Emol que el efecto neto podría situarse en torno al 10%, destacando que la medida permitiría que más familias accedan a crédito hipotecario al reducir el precio de entrada.
En la misma línea, la gerente inmobiliaria de GPS Property, Claudia Sepúlveda, advirtió que la efectividad dependerá de que la rebaja se traspase realmente al comprador final: “Se trata de un incentivo transitorio cuyo objetivo principal es acelerar la venta del stock disponible”.
Además, recordó que segmentos como la vivienda social no se verían directamente beneficiados, ya que no están afectos al IVA, lo que limita el alcance de la medida en los sectores más vulnerables.
El antecedente histórico de la llamada “Ley Frei” de 1999 —que permitió reactivar el mercado tras la crisis asiática mediante incentivos a la demanda— es citado como referencia por algunos expertos. No obstante, coinciden en que el contexto actual es distinto, marcado por restricciones de crédito, altas tasas y menor capacidad de endeudamiento.
En ese escenario, la eliminación temporal del IVA aparece como una señal potente para el mercado, pero no suficiente por sí sola. Como concluye Sapag, el efecto estructural dependerá de factores más profundos: “En el largo plazo, la clave es fomentar la inversión, fortalecer el mercado de capitales y reducir las tasas de interés. Eso es lo que realmente permite mejorar el acceso a la vivienda”.
