Por: Felipe García Bunster, Head of South Latam.
En un contexto donde el acceso a la vivienda se vuelve cada vez más desafiante, una de las preguntas más frecuentes es si los precios de las propiedades realmente están bajando. La respuesta, como suele ocurrir en el mercado inmobiliario, no es tan sencilla como un “sí” o un “no”.
Según datos de Tinsa, entre 2009 y 2019 el precio de la vivienda nueva prácticamente se duplicó en UF, lo que equivale a un aumento anual promedio cercano al 7%. Sin embargo, desde 2019 en adelante los precios totales han tendido a estabilizarse. A primera vista esto podría interpretarse como un freno en la escalada de precios. No obstante, si observamos el valor por metro cuadrado (UF/m²), la historia es distinta, este indicador ha seguido aumentando de forma sostenida hasta el día de hoy (7% anual aprox.).
Entonces, ¿qué ha cambiado en los últimos cinco años?. La respuesta está en la superficie promedio de las viviendas: hoy, en general, son más pequeñas. En términos simples, el mercado ha respondido a las presiones económicas con una suerte de “shrinkflation inmobiliario”, es decir, reduciendo el tamaño de las unidades para evitar un alza en el precio total de la vivienda. Este fenómeno ha coincidido, además, con una tendencia demográfica confirmada por el reciente Censo: la disminución del tamaño de los hogares.
Factores como la pérdida de poder adquisitivo, las crecientes restricciones al financiamiento y los cambios en la estructura familiar han forzado al mercado a adaptarse. Sin embargo, estas adaptaciones, por si solas, no son sinónimo de una mayor accesibilidad. El encarecimiento es real y los compradores siguen enfrentando el mismo – o incluso mayor – nivel de esfuerzo económico que en el pasado para acceder a una vivienda.
Lo que realmente estamos observando es una reconfiguración del mercado. Además del crecimiento del “build to rent”, en desmedro del “Buil to sell”, se está produciendo una transformación que responde con mayor sensibilidad a la disponibilidad total de pago y al acceso al crédito. Esta dinámica es especialmente visible en zonas de alta demanda como la Región Metropolitana, donde la competencia es más intensa y los costos más altos. En contraste, en muchas regiones del país donde los precios aún son más bajos, es previsible que sigamos observando incrementos tanto en precios totales como en el valor por metro cuadrado
En definitiva, la pregunta clave no es si los precios suben o bajan, sino cómo se está ajustando el mercado frente a los mayores costos de producción, las barreras de acceso al crédito y un entorno macroeconómico más complejo. ¿Surgirán nuevos polos de desarrollo, materiales alternativos, programas habitacionales distintos o tipologías más innovadoras?, probablemente sí y mucho más. El desafío está planteado y el mercado ya está dando señales de hacia dónde puede ir la respuesta.
