Por: Felipe García Bunster, Director de Tinsa para el Cono Sur.
De acuerdo a las estadísticas, podríamos deducir que, en periodos de menores tasas de interés, el mercado reacciona con un mayor número de otorgamiento de créditos hipotecarios. Por ejemplo, de acuerdo a cifras de la CMF, en el 2018 se otorgaron 108 mil créditos hipotecarios, con una tasa hipotecaria promedio de 3,4%.
Dos años después, en el 2020, a pesar de la pandemia, se otorgaron alrededor de 135 mil créditos hipotecarios, un 25% más que el 2018, una cifra récord impulsada por una tasa promedio de 2,6% (las más bajas registradas).
Ahora bien, analicemos la situación actual. Durante el año 2023 se otorgaron 74 mil créditos hipotecarios, el volumen más bajo de préstamos hipotecarios en al menos 10 años, con un promedio de tasas para los créditos otorgados de 4,5%.
Sin embargo, si nos remontamos al año 2013, nos encontramos que con la misma tasa promedio del año 2023, es decir, 4,5%, se otorgaron 95 mil hipotecas, prácticamente un 30% más que en 2023. ¿Por qué, entonces, a mismas tasas promedio, vemos una diferencia tan importante de créditos otorgados entre ambos años?
Quizás valga la pena ver otras cifras para responder a esta pregunta. Entre 2013 y 2022, de acuerdo a cifras de Tinsa, el valor promedio de los departamentos nuevos en la región metropolitana pasó de $65 millones a $142 millones, es decir, un alza de +118%. En el mismo periodo, de acuerdo a la Encuesta Suplementaria de Ingresos (ESI) del INE, el ingreso medio de los asalariados en la región metropolitana pasó de $592.448 a $875.891, es decir, un aumento de +48%.
Como se puede observar, en los últimos 10 años, nominalmente, los ingresos medios no se han incrementado en la misma proporción que lo hecho el valor de la vivienda. Como lo expone el ejemplo anterior, los departamentos en Santiago han aumentado al doble su valor nominal, mientras que los salarios lo han hecho en un 50%.
Ese es el real desajuste que ha detonado la actual crisis inmobiliaria. Aunque las variaciones de tasas efectivamente tienen una incidencia importante en la adquisición de viviendas vía crédito, tal como hemos visto en el pasado durante periodos de bajas tasas, no es la principal razón de la significativa baja que estamos observando actualmente.
El incremento del valor de la vivienda en relación con los ingresos de las personas se ha convertido en el principal obstáculo para adquirir una vivienda, siendo esta la razón principal de la importante baja en las ventas de viviendas y, en consecuencia, en el otorgamiento de créditos que estamos viendo hoy en día. Esto ha afectado tanto a la capacidad adquisitiva de las personas como sus calificaciones de crédito en la industria financiera.
El alza del valor de la vivienda se explica en gran parte por los efectos de la inflación, que han afectado directamente los costos de producción, como el precio de los materiales, mano de obra y valores de terrenos, entre otros.
Además, hay otros factores que han incidido en su aumento, tales como la escasez de suelo, las restricciones normativas, la aplicación del IVA a la venta de viviendas, la eliminación de subsidios a la construcción, la extensión en los plazos para la obtención de permisos y recepciones, y las ineficiencias productivas, entre otros.
