Por: Eduardo Ricci Burgos, Abogado de Negocios.
Como lo señalara el diario El Mercurio en una publicación reciente, el mercado inmobiliario chileno enfrenta una crisis debido a la alta tasa de desistimientos de compra de viviendas, generando un preocupante sobrestock. En 2024, el 28% de las compras no se concretaron, un nivel sin precedentes, provocado por la pérdida de poder adquisitivo, los altos costos de materiales, la incertidumbre política y económica, y las elevadas tasas de crédito hipotecario.
Este sobrestock, principalmente concentrado en Santiago, ha llevado a la acumulación de 105.000 unidades sin vender. Para contrarrestar la baja demanda, las inmobiliarias han recurrido a descuentos de hasta un 25%, financiamientos directos y promociones, pero estas estrategias han afectado sus márgenes de ganancia y han ralentizado el inicio de nuevos proyectos. Además, entre 2018 y 2024, 991 constructoras y 103 inmobiliarias han quebrado, evidenciando la gravedad del problema.
Desde el punto de vista legal y económico, el acceso a la vivienda se ha restringido debido a las altas tasas de interés y al IVA aplicado a la construcción, encareciendo aún más el mercado, siendo fundamental reformar las normativas para facilitar el financiamiento y reducir las cargas tributarias.
Para enfrentar este escenario, se proponen diversas soluciones, entre ellas: la creación de incentivos fiscales para propietarios que arrienden inmuebles y gravámenes a viviendas desocupadas; la exención temporal del IVA en la compra de viviendas nuevas para estimular la demanda; una legislación urbanística coherente que incentive la rehabilitación de zonas urbanas deprimidas; programas de arriendo con opción de compra, facilitando el acceso a la vivienda propia; créditos hipotecarios más flexibles y con tasas reducidas, respaldados por garantías estatales.
Adicionalmente, el fomento de la inversión en vivienda social, con participación del Estado en la adquisición del sobrestock; la rehabilitación y reutilización de espacios urbanos, adaptando inmuebles desocupados para viviendas asequibles; la conversión de uso de suelo, permitiendo que terrenos de otros fines sean destinados a viviendas; y la digitalización y transparencia del mercado inmobiliario, mejorando la accesibilidad y confianza en la información de propiedades, sin duda serán importantes ayudas.
Abordar esta crisis requiere una combinación de medidas económicas, jurídicas y urbanísticas, promoviendo un equilibrio entre oferta y demanda. La colaboración entre el sector público y privado es clave para reactivar el mercado, facilitar el acceso a la vivienda y generar un desarrollo inmobiliario sostenible.
