Por: Macarena Montt, Abogada Senior de Guerrero Olivos y Directora de Mujeres Inmobiliarias.
Cuando el Gobierno presentó el Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional, la discusión pública se concentró —razonablemente— en la medida más visible: la exención transitoria de IVA para la venta de viviendas nuevas. Empero, el proyecto es bastante más amplio, puesto que contiene un conjunto de medidas tributarias, regulatorias y ambientales que, leídas en conjunto, pueden alterar la forma en que inmobiliarias, family offices y empresas estructuran sus decisiones de inversión durante los próximos años.
Más allá del IVA, el proyecto incorpora una reducción gradual del Impuesto de Primera Categoría desde 27% a 23%, el restablecimiento de la integración total del sistema tributario, mecanismos transitorios para capitales mantenidos en el extranjero y nuevas reglas para renta residencial bajo el régimen DFL2.
Las indicaciones presentadas esta semana, además, muestran que el Gobierno está afinando la arquitectura del proyecto y no únicamente sus incentivos tributarios. Entre otros ajustes, se restringió el nuevo régimen DFL2 aplicable a personas jurídicas a sociedades con giro exclusivo de explotación de viviendas económicas de hasta 90 metros cuadrados, redefiniendo así el perímetro de los vehículos que podrían utilizar este régimen.
Pero el problema con leer las medidas de manera aislada es que se pierden las interacciones, y justamente ahí, es donde el proyecto empieza a cambiar las decisiones reales de inversión. Pensemos en una inmobiliaria que decide acogerse a la exención de IVA para liquidar stock. La conversación con un comprador persona jurídica deja de ser lineal. Ya no se trata solo de comprar más barato hoy. La pregunta pasa a ser otra: ¿conviene capturar el beneficio inmediato o esperar a que bajen las tasas corporativas y opere plenamente la integración tributaria?
A eso se suma otra capa: el destino del activo. Si el inmueble se destinará a renta residencial tradicional, el IVA pagado en la compra no se recupera como crédito fiscal y pasa a formar parte del costo del activo. Pero si el modelo considera arriendo amoblado —como ocurre en parte importante del multifamily o en esquemas tipo Airbnb— el IVA sí puede recuperarse contra los débitos del arriendo. Y si además el inversionista evalúa acogerse al nuevo régimen DFL2 para renta residencial, vuelve a cambiar la matemática del retorno.
Incluso el calendario deja de ser neutro. El proyecto permite que la escritura definitiva se otorgue después del vencimiento de la exención, siempre que exista una promesa suscrita dentro del plazo legal. Eso transforma la promesa en una herramienta estratégica: fijar hoy el acceso al beneficio y mantener flexibilidad para decidir después. Ahí está el verdadero cambio que introduce el proyecto. No solo altera impuestos, sino que cambia la forma en que se estructuran las decisiones.
El proyecto crea deliberadamente una ventana de incentivos concentrados y de duración limitada. La exención de IVA dura un año. Los mecanismos de repatriación y regularización, doce meses. En paralelo, las medidas estructurales —rebaja del IDPC, integración tributaria e invariabilidad— operan gradualmente en el tiempo.
Eso obliga a mirar simultáneamente estructura societaria, calendario de adquisiciones, contratos, origen de fondos y estrategia de explotación de los activos. Las decisiones que aprovechan el proyecto completo terminan siendo muy distintas a aquellas que solo capturan una medida aislada.
Por eso, independientemente del texto que finalmente despache el Congreso, quienes estructuren con anticipación y bajo distintos escenarios capturan el resultado, sea cual sea. La incertidumbre no se elimina: se gestiona.
