Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
El reciente caso de un inversionista en La Florida, Santiago, que terminó declarándose en quiebra tras adquirir ocho departamentos y enfrentar altos índices de vacancia, ha vuelto a poner sobre la mesa una pregunta que puede ser incómoda, pero que es sin dudas muy necesaria: ¿sigue siendo rentable invertir en propiedades en comunas con alta oferta? La respuesta corta es sí, pero lo que subyace a este caso es mucho más esclarecedor.
La inversión inmobiliaria se mantiene como uno de los negocios más rentables que existen. Y la justificación es fácil: las propiedades generan plusvalía, ofrecen rentabilidades atractivas y permiten construir patrimonio a largo plazo. No obstante lo anterior, hay un punto que muchos inversionistas no toman en consideración: como cualquier negocio, tiene riesgos inherentes.
Vacancia, arrendatarios morosos, deterioro de la propiedad, sobre costos en gastos comunes, son escenarios para los que todo inversionista debe estar preparado.
En el caso de La Florida, el problema no fue la comuna ni el famoso “triángulo dorado”, zona donde se concentra la oferta y demanda de inversiones y arriendos. El problema fue la sobre extensión financiera de un inversionista que compró más allá de su capacidad real de absorción.
No es complejo. Cuando tienes capacidad para financiar dos departamentos, compras dos. Si puedes con cuatro, adquieres cuatro. Pero si tu capacidad es para dos y decides lanzarte con ocho, estás jugando a la ruleta rusa financiera, lo que nunca termina bien.
Por eso, hay preguntas fundamentales que todo inversionista debe hacerse: ¿Analicé realmente mi capacidad de inversión? ¿Visualicé escenarios adversos? ¿Tengo un colchón financiero para suplir vacancias prolongadas o caídas en el precio de arriendo? Si la respuesta es no a cualquiera de estas preguntas, aunque suene duro, es porque no estás listo para esa inversión.
La Florida experimentó un boom de oferta de unidades nuevas que satura el mercado temporalmente, algo que no es extraño. Cuando esto ocurre, los arrendatarios se vuelven más exigentes y selectivos, comparando precios, amenities, ubicación exacta, etc. La competencia se intensifica y los márgenes se comprimen.
Ante este escenario, hay dos caminos: bajar el precio temporalmente o agregar valor a tu oferta. Brindar facilidades de pago en la garantía, departamentos completamente equipados, beneficios adicionales que generen barreras de salida para el arrendatario, entre otras, porque lo más relevante es saber mantener un buen arrendatario, siendo esto mucho más rentable que enfrentar meses de vacancia.
La estrategia de inversión no termina con la compra, sino que comienza con ella. Necesitas acciones claras para capturar arrendatarios y, más importante aún, para retenerlos. Un arrendatario satisfecho, bien atendido, con respuestas rápidas a sus requerimientos, difícilmente se irá por una diferencia menor de arriendo.
La Florida sigue siendo una zona con gran potencial. En el caso abordado el problema nunca fue la comuna, sino que la ambición desmedida sin el respaldo financiero suficiente.
