Por: Emilio Venegas, socio Líder Advisory BDO Chile
Las Normas Internacionales de Información Financiera – IFRS, nos dan muchas opciones al momento de registrar los activos inmobiliarios, y la decisión a tomar, tiene repercusiones muy importantes en las empresas, pudiendo afectar ratios de endeudamiento, utilidad futura y hasta dividendos. Afecta tanto a Propiedad, Planta y Equipo (PPE), así como a Propiedades de Inversión (Activos mantenidos para renta o plusvalía – PI).
La respuesta a si conviene o no, como muchas respuestas en las áreas económicas es: depende. Consideremos que los activos inmobiliarios suben todos los años. En este escenario, repasemos las dos opciones extremas.
La primera es reevaluar continuamente, año tras año, los activos. Esto es recomendable si las empresas están preocupadas por su endeudamiento, ya que generalmente la deuda está en UF y si no reevaluas, tu ratio de endeudamiento podría subir artificialmente.
Esto muestra una posición patrimonial más sólida, pero tiene el costo de realizar un proceso de valuación anual, y la volatilidad en el balance normal del valor justo. El impacto en resultado también es positivo, con la opción de dar más dividendos, si así lo define el directorio.
La segunda opción es llevar al costo de adquisición. Esta es la opción conservadora, dado que no tienes resultado por revaluación, al contrario, tienes un cargo por depreciación y tu patrimonio no refleja la plusvalía de tus activos. Tu endeudamiento podría verse artificialmente aumentado, pero tampoco tienes que realizar procesos de valuación, y toca proyectar tu balance con certeza, ya que no se ve afectado por variaciones en el valor de los activos.
Hay que considerar que si los activos inmobiliarios bajan de valor: ¡se dan todos los efectos al revés!. Los dos escenarios son muy opuestos. ¿Qué hace el mercado? Cada vez son más las empresas que revalúan anualmente.
Todos los centros comerciales, llevan a valor justo sus activos y existen normativas específicas para los fondos de inversión, los auditores tienen equipos especialistas en estos procesos, también los reguladores están muy cerca de estos procesos, ya que pueden ser de rangos de razonabilidad amplios, y revisan muy de cerca la independencia de los auditores en los procesos de valuación, ya que son valores muy importantes en los balances de las empresas inmobiliarias, y pequeñas variaciones de valor, por lo que pueden tener efectos muy materiales en los estados financieros.
Para las empresas que tienen solo PPE en sus balances, la decisión es similar, pero con algunas diferencias a considerar, primero, que los aumentos no se reconocen en utilidad, sino que directamente a Patrimonio, y el segundo es que tienen la capacidad de revaluar solo algunas clases de activos, por ejemplo, lo más común, es que revalúen solo los terrenos, y no las edificaciones, ya que los terrenos generalmente tienen un importante valor, y son más estables en el tiempo.
Siempre la recomendación es considerar estas políticas contables, en la planeación estratégica de la empresa. Ya que errores en estas definiciones pueden afectar de manera muy significativa planes de crecimiento, fusiones, procesos de financiamiento, seguros, entre otros. Hoy en día, la valuación de los activos inmobiliarios tiene mucho que decir en los estados financieros.
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