El Barómetro Normativo 2026 de AGS detectó fuertes diferencias en las reglas urbanísticas entre comunas de la capital. Mientras más de la mitad del territorio permite edificaciones de hasta siete pisos, un 40% de la superficie habitacional opera bajo normas de altura libre, principalmente, en comunas periféricas o con instrumentos de planificación desactualizados.
Por Tomás Rodríguez Botto
La planificación urbana del Gran Santiago continúa marcada por importantes diferencias normativas entre comunas. Así lo revela el Barómetro Normativo 2026 elaborado por AGS, estudio que analizó las condiciones regulatorias vigentes en las 34 comunas de la capital y que identificó una estructura heterogénea en materia de alturas máximas permitidas para la construcción de viviendas.
De acuerdo con el informe, el 47% de la superficie habitacional del Gran Santiago está regulada con alturas máximas iguales o inferiores a cinco pisos. En tanto, solo un 13% del territorio permite edificaciones que superan los siete pisos, lo que evidencia una predominancia de normativas de baja intensidad constructiva en gran parte de la ciudad.
Sin embargo, uno de los resultados que más llama la atención es el crecimiento de las zonas donde no existe un límite de altura definido. Actualmente, cerca de 29.253 hectáreas —equivalentes al 40% de la superficie habitacional analizada— se encuentran bajo condiciones de altura libre establecidas por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), cifra que supera los niveles observados en mediciones anteriores.
El estudio indica que esta situación se concentra principalmente en comunas periféricas y en territorios cuyos instrumentos de planificación urbana presentan rezagos o aún se encuentran en proceso de elaboración.
Entre los casos más destacados figuran San Ramón, Lampa y Buin, donde el 100% de la superficie habitacional se rige por normas de altura establecidas directamente por la OGUC. A ellas se suman Quilicura, La Pintana y Puente Alto, que registran porcentajes superiores al 75%.
Según AGS, estas cifras reflejan las diferencias existentes entre comunas con planes reguladores consolidados y aquellas que han experimentado procesos más recientes de urbanización o actualización normativa.
Al analizar las restricciones específicas por comuna, Macul aparece como el territorio con la mayor altura máxima permitida, alcanzando hasta 25 pisos en determinadas zonas.
Más atrás se ubican Peñalolén, Las Condes, Lo Prado, Conchalí y Ñuñoa, comunas que contemplan sectores donde es posible desarrollar edificaciones de hasta 15 pisos.
En el extremo opuesto se encuentran Lo Espejo, Puente Alto y San Bernardo, donde amplias áreas residenciales mantienen límites de tres pisos o menos, configurando escenarios urbanos de menor densidad y crecimiento vertical más acotado.
