Estudio de AGS revela que cuatro de cada diez comunas del Gran Santiago no han realizado modificaciones sustanciales a sus planes reguladores en la última década. Además, más de la mitad de los territorios analizados no presenta procesos activos de actualización normativa.
Por Tomás Rodríguez Botto
El desarrollo urbano del Gran Santiago continúa enfrentando importantes desafíos en materia de planificación territorial. Así lo evidencia el Barómetro Normativo 2026 elaborado por AGS, que analizó la situación de 39 comunas de la Región Metropolitana y concluyó que el 41% mantiene planes reguladores desactualizados, con un promedio de 21 años sin una revisión integral.
Según el informe, comunas como Quilicura, Peñalolén y Maipú forman parte de este grupo, donde si bien se han impulsado modificaciones específicas o enmiendas normativas, estas no reemplazan la necesidad de una actualización completa de los instrumentos de planificación territorial.
Uno de los casos más emblemáticos es Puente Alto: “Se trata de una comuna que mantiene un plan regulador con más de 23 años de antigüedad. Se han realizado algunas modificaciones menores, pero sigue siendo un territorio gigantesco, el más poblado de la Región Metropolitana, que no ha tenido una actualización integral de su instrumento de planificación”, afirmó Esteban González, director de AGS.
El ejecutivo agregó que “ni la administración anterior ni la actual han puesto este tema dentro de sus prioridades, lo que genera preocupación respecto de cómo se está planificando el desarrollo futuro de la comuna y su capacidad para responder a los desafíos urbanos que enfrenta”.
El estudio también muestra que el 54% de las comunas no tiene actualmente procesos activos de modificación de sus planes reguladores comunales. En contraste, un 41% se encuentra desarrollando actualizaciones por iniciativa municipal, mientras que solo un 5% está en etapas iniciales de diagnóstico.
Entre las comunas que avanzan en procesos de actualización destacan Lampa, Cerrillos y Buin, que trabajan en la formulación de su primer Plan Regulador Comunal, mientras que otras como Quinta Normal y Renca desarrollan modificaciones y enmiendas de manera simultánea.
Para Mauricio Fabry, jefe de División de Planificación y Desarrollo Regional del Gobierno de Santiago, uno de los desafíos pendientes es fortalecer las capacidades de planificación territorial y agilizar los instrumentos que orientan el crecimiento de las ciudades.
“Creo en la descentralización y en que los gobiernos regionales deben recuperar competencias en planificación, además de financiar planes comunales. Es clave la participación del sector inmobiliario, pero preocupa que las modificaciones actuales no aborden bien la densificación ni el desarrollo equilibrado de espacio público”, señaló.
La autoridad agregó que “hay tensiones entre municipios y desarrollo inmobiliario, y también entre este y el espacio público, que deben resolverse con mejores instrumentos y más agilidad en los planes reguladores”.
Uno de los principales hallazgos del informe apunta a las condiciones normativas que regulan el crecimiento residencial. El análisis determinó que el 55% de la superficie habitacional del Gran Santiago presenta densidades inferiores a 250 habitantes por hectárea, mientras que apenas un 4% supera los 1.200 habitantes por hectárea.
Las mayores densidades se concentran en el área central y pericentral de la capital, particularmente en comunas como Santiago, Independencia, Recoleta, Providencia y Ñuñoa. En cambio, los sectores periféricos mantienen patrones de crecimiento extensivo y baja intensidad urbana.
Asimismo, el estudio detectó que un 6% de la superficie habitacional se encuentra bajo condiciones de “densidad libre”, donde la altura máxima de las edificaciones continúa siendo el principal mecanismo de regulación.
La investigación también revisó los procesos de participación ciudadana asociados a modificaciones de planes reguladores en 11 comunas. En total, se analizaron más de 2.100 observaciones ciudadanas, equivalentes a apenas el 0,12% de la población urbana de los territorios evaluados.
Del total de observaciones recibidas, el 37% fue acogido total o parcialmente, mientras que el resto fue rechazado o considerado como aclaración. Para AGS, estos resultados reflejan la necesidad de fortalecer los mecanismos de participación y avanzar hacia instancias con mayor incidencia en las decisiones que definen el desarrollo urbano de las ciudades.
