Se trata de una tendencia que se advierte desde 2017 y la principal razón sería por los tamaños de los sitios y la baja en proyectos.
Por: Renato Herrera Lagos
Entre el 2017 y 2022, las inmobiliarias han trabajado con una fuerte tendencia que muchos expertos vislumbran en este 2023, se trata de comprar terrenos mucho más pequeños para el desarrollo de proyectos.
Dicha lógica de negocio se debe, según los expertos, particularmente a que el tamaño de los sitios promedio adquiridos cayó 7%, a 5.300 m2 en dicho lapso, mientras que las unidades residenciales que entran en un proyecto bajaron de 455 a 231. Esto, debido a cambios normativos, incertidumbre jurídica y mayores costos.
Las tendencias han buscado reducir el tamaño de los paños adquiridos por los inversionistas y también la cabida para las viviendas a desarrollar, principalmente a los cambios en la nueva norma, los costos de construcción, la incertidumbre y el siempre doloroso ítem del financiamiento.
Sobre esto, un estudio de la consultora Colliers en base a antecedentes analizados a nivel nacional, pero concentrados en la Región Metropolitana, durante el período que va desde 2017 a 2022, advierte esta nueva mirada inmobiliaria. Sergio Correa Espinosa, gerente Inmobiliario de Colliers, comentó:“hoy las inmobiliarias no están dispuestas a tomar riesgos como antes, cuando compraban grandes terrenos para desarrollar proyectos de largo plazo en varias etapas”.
El ejecutivo señaló que “si el terreno promedio que se compraba en 2017 para desarrollar un proyecto era de 5.700 metros cuadrados, a 2022 bajó un 7%, llegando a un poco menos de 5.300 metros cuadrados, considerando desarrollos en altura y en extensión. Por otro lado, si hace seis años se vendían sitios para un promedio de 455 viviendas, a 2022 esto cayó a 231 unidades, lo que significa casi un 50% menos”.
El análisis destacó que en varias comunas con gran potencial inmobiliario, como Ñuñoa, en la Región Metropolitana, y Concepción, en el Biobío, se han realizado modificaciones importantes en los planes reguladores, lo que ha impactado en esta tendencia de adquisición de paños.
En esa línea, comentó que “donde antes se permitían edificaciones de 15 pisos o más, hoy la altura está limitada. Lo mismo sucede con la densidad, pues en lugares donde se podía proyectar con densidad libre, hoy se acota en muchos casos a menos de 1.000 habitantes por hectárea. Esto no se condice con las importantes inversiones que hace el Estado en infraestructura de transporte, como nuevas líneas de metro, para que un plan regulador no permite densificar en el sector inmediato de una estación”.
Por otra parte, en Colliers indicaron que la falta de certeza jurídica para desarrollar proyectos inmobiliarios, ligada a constantes revisiones administrativas, técnicas, ambientales y políticas, que generan que un proyecto pueda ser detenido, incluso tras haber obtenido todas las autorizaciones correspondientes, produce que el rubro necesariamente opte por proyectos más acotados.
La firma de asesoría inmobiliaria añadió que a lo anterior hay que sumar que, según la Comisión Nacional de Evaluación y Productividad, para aprobar un proyecto se pueden llegar a necesitar hasta 133 permisos únicos, varios de estos emitidos por las direcciones de Obras Municipales, entidades que en su mayoría demoran bastante más que los plazos legales en entregar dichas autorizaciones.
Así, según el estudio de Colliers, lo anterior ha influido en el valor de venta de los terrenos, ya que al ser más pequeños y con menor rendimiento, el paño promedio bajó desde algo menos de 230.000 UF a 150.000 UF, lo que significa un 34% en el período analizado.
Sergio Correa precisó que todo esto no implica necesariamente que haya bajado el precio del suelo, “aunque sí hemos visto descuentos en las últimas transacciones, básicamente, porque quienes hoy están comprando están en búsqueda de ‘oportunidades’. Donde más se nota esto es en el año 2022”, acotó.
Respecto de las proyecciones para esta tendencia en adquisición de sitios, en Colliers afirmaron que “mientras la venta de viviendas nuevas no mejore y los bancos no flexibilicen el financiamiento de proyectos nuevos, las inmobiliarias deberían seguir comprando paños de los tamaños actuales”.
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