Por: Cristián Armas Morel, Real Estate Developer.
El sobreseguro hipotecario en Chile constituye una distorsión estructural del mercado financiero que afecta directamente al 99% de los propietarios. Bajo el marco regulatorio vigente, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y la Contraloría General de la República (CGR), han establecido normas claras respecto de la cobertura de los seguros de incendio asociados a créditos hipotecarios, pero la práctica bancaria ha derivado en cobros duplicados e injustificados.
La Norma de Carácter General N°556 de la CMF (12 de diciembre de 2025) regula el seguro de incendio en condominios, estableciendo que la póliza colectiva contratada por la administración puede reemplazar la exigencia de seguros individuales, evitando el doble pago.
Complementariamente, la Norma de Carácter General N°557 de la CMF (10 de diciembre de 2025) modificó la NCG N°469 sobre seguros asociados a créditos hipotecarios, obligando a las entidades crediticias a aceptar pólizas colectivas de incendio siempre que contemplen coberturas equivalentes. En ella se dispone expresamente que las indemnizaciones deben destinarse a la reparación del bien asegurado y bajo ninguna circunstancia al pago del saldo insoluto de la deuda.
Por su parte, la CGR mediante Oficio Ord. N°199.338 de 24 de octubre de 2025, señaló que el seguro de incendio en operaciones hipotecarias debe cubrir exclusivamente el costo de reposición de la unidad privativa, sin incluir el valor del terreno ni las áreas comunes. Este criterio técnico confirma que el porcentaje real que debiera asegurarse es sustancialmente menor al cobrado por la banca: 60% en casas en condominio, 30% en departamentos, 20% en oficinas, 6% en locales comerciales y 0% en estacionamientos y bodegas.
El impacto económico es significativo. En una vivienda promedio de 3.000 UF, el propietario paga $11.500 mensuales de más, lo que en 20 años equivale a $2.760.000. En un tramo de 5.000 UF, el sobre aseguro alcanza $19.000 mensuales, generando una pérdida directa de $4.560.000 en dos décadas. Estas cifras reflejan una transferencia regresiva de recursos desde los hogares hacia la banca y aseguradoras, debilitando el consumo y la capacidad de ahorro.
Además, se configura un riesgo de desprotección familiar: las pólizas infladas cubren únicamente la estructura de hormigón ya duplicada, dejando sin amparo los contenidos y pertenencias del hogar, que constituyen el verdadero patrimonio vulnerable. En consecuencia, el sobre aseguro hipotecario vulnera el principio indemnizatorio y contradice las normas expresas de la CMF (NCG N°556 y NCG N°557) y la CGR (Oficio Ord. N°199.338), configurando una ineficiencia estructural que exige corrección regulatoria urgente.
